別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 須坂 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須坂 -6 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.

鑑定評価額 4,290,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須坂市大字八町字会津２０１１番３外 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に周 囲に農地も多い住宅 地域 北東6.4m市道 水道、下水 須坂 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 須坂駅南方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落は人口減少と高齢化が市全体より進んでおり、若年層は地域外に転出する傾向が強いことから新規需要 は望めず、市場は減退傾向で推移し、地価は下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、須坂市及び隣接する長野市や小布施町内の市街化調整区域内にある住宅地域。需要者の中心は、近隣地 域及びその周辺に農地を所有する居住者やその家族等で、圏域外からの転入者はほとんどないと考えられる。調区の規 制もあり新規開発等はないが、近年は遊休農地を利用して太陽光発電施設を設置する箇所も増えている。宅地取引は少 なく、市場の中心となる土地の価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ集落地域にあり、アパートや戸建の賃貸等は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還 元法は適用しなかった。比準価格は、隣接市町を含む数少ない調区の住宅地域より取引事例を採用して試算しており、 実証的で信頼性が高い。そこで、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意したうえで比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体の人口は減少傾向、農家集落地域の人 口減少率は高く、高齢化も進み需給動向は低 調である。 地縁的なつながりが強い地域で、外部からの 新規取得者はほとんど見られないため、地価 は下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％