別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 諏訪 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諏訪 -3 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　郷間　智吏   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 諏訪市景観計画 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ丘陵地の 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 上諏訪 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 上諏訪駅東方 1.6km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) 諏訪市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 上諏訪駅東方の高台に位置する閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はみられない。諏訪市の高齢化率の上 昇に伴い、高台の住宅地は人気が低下しており、地価水準は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、諏訪市郊外の住宅地域である。需要の中心は、諏訪市内に居住する一次取得者等である。諏訪市 中心部に比較的近い立地であるが、地域の道路は傾斜が多く、高齢者等が生活するには厳しい環境である。また、近年 は高台の住宅地は平坦部の住宅地域に比して人気がなく需要は低い。需給の中心価格帯は、立地等により価格差はある ものの、土地で５百万円前後、新築戸建住宅で２０百万円前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である 。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示しているが、周辺地域にはアパートがみられず公営住宅が 中心であるため収益還元法の試算は行わなかった。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諏訪 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [213.0] [101.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。諏訪市の 人口は減少傾向で、利便性が劣る地域の需要 は低迷している。 諏訪市の住宅地域で、地域要因に特段の変動 はない。地価水準は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　+111.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％