鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

飯田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６２０２０５ -47021	飯田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	１２１１０２０２０５ -37893	飯田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２１０８２０２０５ -40254	飯田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東17.2m県道、北6m、角地		（都）商業 (100,400)
d	１２１０３２０２０５ -37691	飯田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西5.7m県道、中間画地		（都）商業 (90,342)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,904	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	72,722	100 [ 93.8]	77,529	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,500
b	(　 ) 61,045	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	60,856	100 [ 95.0]	64,059		64,100
c	(　 ) 47,265	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	44,190	100 [ 72.9]	60,617		60,600
d	(　 ) 44,232	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,657	100 [ 70.0]	62,367		62,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,400 円／㎡]

飯田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,692,962	1,214,100	4,478,862	4,298,240	180,622	（　0.9725） 175,655	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,314,245 円　　　　（　 36,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所地	75.00	Ｓ5	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	90 ㎡	10.0 m x 9.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所として、いずれもフロア－貸しを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

中層ビルとして標準的建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,947	116,000	3.0	348,000
							2.0	232,000
2～ 5	事務所	70.00	85.0	59.50	1,578	94,000	3.0	282,000
							2.0	188,000
～

～

～

計		350.00	85.0	297.50		492,000		1,476,000
								984,000

⑨年額支払賃料	492,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,904,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 297.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,904,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 413,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,490,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,476,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 984,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 188,515 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,692,962 円　　　　（　 63,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯田（店）　　　　-1	1,970 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [108.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,829	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,019 円/㎡　月額支払賃料（　 1,947 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯田（店）　　　　-7	1,877 ( 1,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	2,208
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,000 円	58,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	295,200 円	5,904,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,200 円	58,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,214,100 円　（　　　　　　 13,490 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,400,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,298,240 円（　　　　　 47,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,692,962 円
②総費用	1,214,100 円
③純収益　①－②	4,478,862 円
④建物等に帰属する純収益	4,298,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	180,622 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	175,655 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,314,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
飯田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯田 5-1

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　奥村　節夫

TEL.

鑑定評価額

5,470,000 円

１㎡当たりの価格

60,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯田市中央通り４丁目５１番				②地積　(㎡)	90 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ5F1B	中低層店舗等が建ち並ぶ市中心部の普通商業地域	北東17m県道	水道、ガス、下水	飯田 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ県道

交通

施設

飯田駅南東方

210m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

飯田中心市街地内にあって、ＪＲ飯田駅等にも近い幹線街路沿いの既存商業地域である。郊外型大型店への顧客
流出等の影響を受け旧来の繁華性を急速に失いつつあり、地価は今後も下落基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は飯田中心市街地を中心とした商業地域であり、駅前商業地域周辺に強い代替性が認められる。需要者は
地元事業者等が中心である。中層店舗事務所が建ち並ぶ旧来からの既存商業地域であるが、郊外店等への顧客流出が進
んでいる。これら商況低迷等による影響を受け商業地需要は低迷しており地価の下落傾向が続いている。現下では商業
地取引の件数も少なく、かつ個別事情を内包するものが多いこと等から地域における中心価格帯は判別し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

数少ないながらも市内取引事例等より試算された本件比準価格は実証的で規範性が高い。また、当該地域内での商況低
迷の中で店舗、事務所とも賃貸需要も低迷しており、適正な賃料水準を見出すことが困難なため収益価格は相対的に信
頼性がやや低いものと言わざるを得ない。よって、現実の市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし
て鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の減少率が県を上回る。取引件数は微減
傾向。コロナ禍で先行き不透明感増す。リニ
ア予定地周辺地域以外は下落傾向基調。

Ｒ５年５月に複合商業施設「丘の上　結いス
クエア」がオープン。周辺既存商店街との格
差が広がりつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

飯田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２２０２０５ -45178	飯田市		更地	（　）	正方形	東30m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	１２２０２２０２０５ -42032	飯田市		建付地	（　）	不整形	南西8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	１２２０１２０２０５ -38479	飯田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21.6m市道、南西12m、角地		（都）準住居 (80,200)
d	１２２０３２０２０５ -36592	飯田市		底地	（　）	不整形	南西17m国道、中間画地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,394	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	39,925	100 [ 64.3]	62,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,100
b	(　 ) 28,716	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	46,951	100 [ 74.5]	63,021		63,000
c	(　 ) 32,720	100 [ 80.0]	[ 97.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.8]	43,821	100 [ 71.9]	60,947		60,900
d	(　 33,964) 56,607	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	58,216	100 [ 93.9]	61,998		62,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
c	限定価格	％／月 -0.23	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,000 円／㎡]

飯田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,683,393	1,213,504	4,469,889	4,298,240	171,649	（　0.9725） 166,929	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,149,604 円　　　　（　 35,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中低層店舗兼事務所	75.00	Ｓ5	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	90 ㎡	10.0 m x 9.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：事務所、共にフロア貸しを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,943	115,609	3.0	346,827
							2.0	231,218
2～ 5	事務所	70.00	85.0	59.50	1,578	93,891	3.0	281,673
							2.0	187,782
～

～

～

計		350.00	85.0	297.50		491,173		1,473,519
								982,346

⑨年額支払賃料	491,173 円　×　12ヶ月　＝　 5,894,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 297.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,894,076 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 412,585 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,481,491 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,473,519 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 982,346 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 188,198 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,683,393 円　　　　（　 63,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯田（店）　　　　-1	1,970 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,822	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,015 円/㎡　月額支払賃料（　 1,943 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯田（店）　　　　-7	1,877 ( 1,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	2,208
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,000 円	58,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	294,704 円	5,894,076　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,200 円	58,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,213,504 円　（　　　　　　 13,483 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,400,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,298,240 円（　　　　　 47,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,683,393 円
②総費用	1,213,504 円
③純収益　①－②	4,469,889 円
④建物等に帰属する純収益	4,298,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	171,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,149,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,000 円／㎡）