別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 上田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上田 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　悦雄   TEL.

鑑定評価額 831,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上田市下之郷字浅間原８１３番３外 ②地積 　(㎡) 82,321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1.5:1 工場 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ林間工業 地域 北14m市道、西側道 水道 下之郷 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   450 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 320.0 ｍ、奥行　約　　 240.0 ｍ、規模　　    80,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 上田市郊外の東山山麓に所在 する工業団地である上田リサ ーチパーク内。 街 路 １４ｍ市道　　　西 側道 交通 施設 下之郷駅東方 2.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 半導体不足等による経済安全保障の観点や急激な円安を背景に工場の国内回帰の動きが増加し、加えて物流拠点 の強化、再編成からインター周辺の工業地などは需要が旺盛で国内工業地の需要は全体的に改善傾向である。 (3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上田市及び東・北信地方の工業地域。需要者は県内外の製造業を中心とした企業である。最近の工業地の 需要動向は、半導体不足等による経済安全保障の観点や急激な円安を背景に工場の国内回帰の動きが増加してる。加え て物流拠点の強化、再編成からインター周辺の工業地などは需要が旺盛で全体的に改善傾向である。ただし、当該地域 のような既存の工業団地については供給が限られ、取引は少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は業種等により個別性の強い工場の賃貸を想定することは非現実的であり、工場の賃貸事例も収集が困難であ ることから適用しなかった。工業地については立地条件等による利便性、生産性等を重視した市場動向が価格に反映さ れる傾向にあることから、同一需給圏内の広範囲より工業地の実際の取引事例を採用して求めた実証的な比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流拠点の強化、再編成等からインター周辺 の工業地などは需要が旺盛であるが、立地条 件等により温度差がみられるが総体的に供給 物件が枯渇気味。 郊外の自然環境の良い工業団地であるが、高 速道インターからは離れており、交通利便性 はやや劣る。 個別的要因に変動はない。角地が標準的であ り個別格差はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +11.6 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％