鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０２０２０３ -36610	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m国道、中間画地		（都）近商 (100,200)
b	１２２０９２０２０３ -36555	上田市		建付地	（　）	不整形	西14m国道、東2.8m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	１２１１２２０２０３ -43685	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、南西2.5m、二方路		（都）商業 (90,400)
d	１２２１０２０２０３ -35326	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m国道、中間画地		（都）商業 (100,500)
e	１２２０５２０２０３ -37230	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南2m、角地		（都）商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,755	100 [ 92.0]	66,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,000
b	(　 ) 57,995	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	60,411	100 [ 89.9]	67,198		67,200
c	(　 ) 64,815	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	70,605	100 [ 107.8]	65,496		65,500
d	(　 ) 122,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,761	100 [ 157.6]	77,894		77,900
e	(　 ) 79,060	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	82,526	100 [ 127.5]	64,726		64,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,500 円／㎡]

上田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,720,794	816,317	2,904,477	2,560,860	343,617	（　0.9445） 324,546	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,123,509 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	16.0 m x 12.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗、２階事務所、敷地内屋外駐車場。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

地域の同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	2,030	178,640	3.0	535,920
							1.0	178,640
2～ 2	事務所	110.00	80.0	88.00	1,726	151,888	3.0	455,664
							1.0	151,888
～

～

～

計		220.00	80.0	176.00		330,528		991,584
								330,528

⑨年額支払賃料	330,528 円　×　12ヶ月　＝　 3,966,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,966,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 317,307 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,649,029 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	991,584 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,123 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,528 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 62,642 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,720,794 円　　　　（　 21,021 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田５公０３８７９　　　　-9	1,574 ( 1,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [ 80.0]	2,013	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田５公０３８７９　　　　-11	2,462 ( 2,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	3,257
c	上田５公０３８７９　　　　-5	1,350 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	1,931

上田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,200 円	34,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	198,317 円	3,966,336　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,600 円	34,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 816,317 円　（　　　　　　 4,612 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,560,860 円（　　　　　 14,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,720,794 円
②総費用	816,317 円
③純収益　①－②	2,904,477 円
④建物等に帰属する純収益	2,560,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	343,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	324,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,834 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,123,509 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
上田 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上田 5-5

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　西入　将光

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

63,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上田市常田２丁目８６９番４｢常田２－７－８｣				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｗ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北東15m国道	水道、ガス、下水	上田 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 90 ｍ、南 15 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地内のほぼ熟成した路線
商業地域。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

上田駅南東方

750m

法令

規制

（都）近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

上田市内の路線商業地は分散化が進み、用地確保が比較的容易で収益性の見込める新設路線等に需要が移行して
おり、国道１４１号沿線における当該地域の需要も弱含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上田市街地内の主要幹線沿いの商業地域で、需要者は県内外で店舗、営業所等を展開する企業及び沿道サ
ービス業等を営む地元の事業者等である。市街地内を縦横断する国道１４１号沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商
業地域で、車輌の通行量は多く顧客の流動性も高い。但し、市内の幹線需要が分散化して郊外の新設路線等に移行しつ
つある状況の中で当該地域の需要は弱含みで推移している。又、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市街地内の主要幹線沿いにおける商業地の取引事例を基に試算しており実証的で市場の実態を反映した説得
力を有する価格である。収益価格は低層の店舗・事務所ビルを想定して求めた理論的な価格であるが、試算の過程にお
いて想定要素を含むため精度はやや劣る。よって本件は信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表
標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上田 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,100 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[ 88.3]

[100.0]
100

61,700

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既存の商業地については状況に大きな変化は
なく、収益性や個別の要因による選別が行わ
れ条件の劣る不動産は需要が顕在化し難い状
況にある。

市内の幹線需要が分散化して郊外の新設路線
等に移行しつつある状況の中で、国道１４１
号沿線における当該地域の需要は弱含みで推
移している。

標準的であり個別的要因による大きな変動は
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.9
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

上田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０５２０２０３ -37162	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	１２２０２２０２０３ -40696	上田市		更地	（　）	ほぼ台形	北7.8m市道、北東5.2m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	１２１０９２０２０３ -40911	上田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8.5m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
d	１２２０７２０２０３ -39567	上田市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,445	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	52,613	100 [ 77.8]	67,626	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,600
b	(　 ) 41,509	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	40,695	100 [ 59.6]	68,280		68,300
c	(　 ) 45,558	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	51,582	100 [ 78.4]	65,793		65,800
d	(　 ) 45,149	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,149	100 [ 70.3]	64,223		64,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,500 円／㎡]

上田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,779,241	874,852	2,904,389	2,560,860	343,529	（　0.9445） 324,463	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,121,943 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	16.0 m x 12.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗・２階事務所、敷地内屋外駐車場。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

地域の同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	2,060	181,280	3.0	543,840
							1.0	181,280
2～ 2	事務所	110.00	80.0	88.00	1,755	154,440	3.0	463,320
							1.0	154,440
～

～

～

計		220.00	80.0	176.00		335,720		1,007,160
								335,720

⑨年額支払賃料	335,720 円　×　12ヶ月　＝　 4,028,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,028,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 322,291 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,706,349 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,007,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 335,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 63,626 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,779,241 円　　　　（　 21,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田５公０３９５６　　　　-10	1,282 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 65.6]	100 [100.0]	2,079	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,101 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田５公０３９５６　　　　-11	2,033 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.9]	100 [100.0]	2,167
c	上田５公０３９５６　　　　-9	2,707 ( 2,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	2,056

上田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,200 円	34,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	201,432 円	4,028,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,720 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,100 円	34,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 874,852 円　（　　　　　　 4,943 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,560,860 円（　　　　　 14,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,779,241 円
②総費用	874,852 円
③純収益　①－②	2,904,389 円
④建物等に帰属する純収益	2,560,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	343,529 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	324,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,833 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,121,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）