鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０５２０２０３ -37260	上田市		建付地	（　）	不整形	南9m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２２０９２０２０３ -36536	上田市		更地	（　）	長方形	西25m国道、中間画地		（都） (60,200)
c	１２２０３２０２０３ -35390	上田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西16m国道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (70,200)
d	１２１０６２０２０３ -47188	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、西3.2m、角地		（都）商業 (90,400)
e	１２１１０２０２０３ -36610	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m国道、中間画地		（都）近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	35,144	100 [ 80.0]	43,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,900
b	(　 ) 54,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,124	100 [ 123.0]	44,003		44,000
c	(　 ) 54,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,849	100 [ 125.0]	43,879		43,900
d	(　 ) 60,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	58,267	100 [ 133.0]	43,810		43,800
e	(　 ) 60,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,755	100 [ 138.0]	44,025		44,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,900 円／㎡]

上田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,703,958	1,445,060	5,258,898	4,339,440	919,458	（　0.9445） 868,428	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	16,385,434 円　　　　（　 25,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	350.00	Ｓ1	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	648 ㎡	19.6 m x 32.5 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し、店舗、屋外駐輪場措定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,676	586,600	3.0	1,759,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		586,600		1,759,800
								0

⑨年額支払賃料	586,600 円　×　12ヶ月　＝　 7,039,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,039,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 351,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,687,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,759,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,718 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,703,958 円　　　　（　 10,346 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田４公０３８７９　　　　-14	1,591 ( 1,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,676 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田５公０３８７９　　　　-9	1,574 ( 1,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [ 80.0]	1,682
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,800 円	58,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	351,960 円	7,039,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,400 円	58,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	58,800 円	58,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,800 円	58,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,445,060 円　（　　　　　　 2,230 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,339,440 円（　　　　　 6,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,703,958 円
②総費用	1,445,060 円
③純収益　①－②	5,258,898 円
④建物等に帰属する純収益	4,339,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	919,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	868,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,340 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,385,434 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
上田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上田 5-4

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　吉豊

TEL.

鑑定評価額

27,200,000 円

１㎡当たりの価格

42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上田市上田字中丘１４７３番５				②地積　(㎡)	648 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.5	事務所兼作業所Ｓ2	中規模の郊外型店舗が多い路線商業地域	南西15m国道	水道、ガス、下水	上田 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 170 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外型の路線商業地域。南西
向き緩傾斜地勢。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

上田駅北東方

2.6km

法令

規制

（都）準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地北部を迂回する国道バイパスとして普通車の交通量が多く、路線商業地域として底堅い収益力を保持する
。流通業関連施設等の新規需要もあり、地価は強含み。今後も堅調な展開が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上田市一円に及び、国道１８号線バイパス、神科台地の国道１４４号線及び浅間サンラインの沿線により
強い代替競争関係が作用する。需要者は物販業、飲食業、沿道サービス業、流通業等を行う県内の法人が中心。幹線な
いし準幹線沿線は各所に展開する大型商業施設との競合で収益環境は厳しいものの、地価は流通業施設用地等の需要が
出て来て底堅くなっている。商業地の取引は件数が少なく、地域における中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

定期借地とみられる店舗は多いが、建物自体の賃貸借は数少なく賃貸市場の成熟程度は高くないことから、収益価格の
信頼性はやや劣る。比準価格は市内各所に散在する幹線ないし準幹線沿線の事例を採用し、各方面から比較検討を加え
たもので、全般景気の回復傾向を受けて徐々に底堅くなっている付近の状況を映した実証的な価格と位置づけられる。
よって比準価格を中心に収益価格を比較考量し、前年価格との均衡を検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上田 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,100 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[130.0]

[100.0]
100

41,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口総数、生産年齢人口微減。老年人口
横這い。世帯数増加傾向。コロナ禍にあって
厳しかった観光、飲食は一部で持ち直しの動
きが見られる。

新規出店の動きはないものの撤退する店舗も
なく、路線商業地域として安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

上田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３２０２０３ -35390	上田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西16m国道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (70,200)
b	１２２０５２０２０３ -37162	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	１２１０６２０２０３ -47039	上田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南8.4m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	１２２０５２０２０３ -37260	上田市		建付地	（　）	不整形	南9m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	１２２０９２０２０３ -36589	上田市		建付地	（　）	不整形	南12.9m市道、東9.2m、角地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,849	100 [ 127.4]	43,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,100
b	(　 ) 54,445	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	52,613	100 [ 124.2]	42,362		42,400
c	(　 ) 55,961	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,961	100 [ 122.2]	45,795		45,800
d	(　 ) 33,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	35,144	100 [ 82.7]	42,496		42,500
e	(　 ) 31,264	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,264	100 [ 73.5]	42,536		42,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,500 円／㎡]

上田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線沿線の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,224,759	1,428,600	4,796,159	3,948,300	847,859	（　0.9445） 800,803	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,109,491 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	350.00	Ｓ1	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	648 ㎡	19.6 m x 32.5 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの店舗。屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,530	535,500	3.0	1,606,500
							1.0	535,500
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		535,500		1,606,500
								535,500

⑨年額支払賃料	535,500 円　×　12ヶ月　＝　 6,426,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,426,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 321,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,104,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,606,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,262 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 535,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 104,797 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,224,759 円　　　　（　 9,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田５公０３８７９　　　　-14	1,591 ( 1,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,536	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田５公０３８７９　　　　-5	1,350 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [ 80.0]	1,586
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,500 円	53,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	321,300 円	6,426,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 304,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 428,000 円	53,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	53,500 円	53,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,500 円	53,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,428,600 円　（　　　　　　 2,205 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,500,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,948,300 円（　　　　　 6,093 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,224,759 円
②総費用	1,428,600 円
③純収益　①－②	4,796,159 円
④建物等に帰属する純収益	3,948,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	847,859 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	800,803 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,236 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,109,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）