別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 上田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上田 -9 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上田市上丸子字宮ノ前１００２番６ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 西6m市道、南側道 水道、ガス、下水 大屋 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧丸子町中心部に近接した既 成住宅地域。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大屋駅南方 6.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧丸子町の中心部に近い住宅地域であるが、総体的に丸子地区の衰退は著しく今後も同様に推移すると思われる 。又、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等から先行きが不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 側道　　　　　　　　　　　　　　   0.0 西側水路介在するも影響無　　　　   0.0 都計街路を含むが影響無　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧丸子町の住宅地域一帯である。需要者は丸子地区の居住者、丸子地区に生活基盤を有する者が中心であ る。旧丸子町の中心部に近い住宅地域であるが、総体的に丸子地区の衰退は著しく今後も同様に推移すると思われる。 又、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等から先行きが不透明である。なお、需要の中心となる価格帯は 土地で６００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例を基に試算し市場の実態を反映した説得力を有する価格 である。収益価格は戸建住宅が支配的な地域であり、賃貸市場が未成熟で当面は新規需要も見込めないため収益還元法 を非適用とした。よって本件は比準価格を中心に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上田市では、中心市街地やその周辺の利便性 の良い地域を除き需給動向は緩慢であり、丸 子地区でも需要は依然として総体的に弱含み で推移している。 旧丸子町の中心部に近い住宅地域であるが、 総体的に丸子地区の衰退は著しく、当該地域 の需要も弱含みで推移している。 方位が西である他は概ね標準であり、個別的 要因の変動はない。南側道のセットバック、 接面道路が都市計画街路予定地を含むが価格 への影響はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％