別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 上田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上田 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　悦雄   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上田市御所字中満丁２５０番８ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 三好町 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 千曲川を挟み中心市街地に近 接し、駅や大型商業施設に近 い生活利便性の良好な地域。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 三好町駅南方 260m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 千曲川を挟んだ市の中心市街地に近接し大型商業施設等への接近性も良い住宅地域である。地域北側を横断する 県道が拡幅整備され交通利便性が改善しており、住宅適地として需要は比較的堅調で地価は若干の上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千曲川左岸地区で右岸の中心市街地に比較的近い住宅地域。需要者は市内の居住者が中心で周辺市町村か らの転入者もみられる。当該地域は千曲川右岸の中心市街地に近接し大型商業施設にも近く、近年は県道長野上田線が 拡幅整備されたことも相乗し住宅適地として選好度は高く需要は比較的堅調に推移している。需要の中心となる価格帯 は土地で７００万円～９００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円前後でる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で周辺にアパートも見られるが、賃貸市場の成熟度は低く地価に見合う賃料水準が形成 されておらず、かつ、対象標準地の画地規模が比較的小さく行政的規制が１低專であり、採算の合う収益物件の想定は 難しいため収益還元法は適用しなかった。居住の快適性、利便性が重視され価格が決定される戸建住宅地域であるので 、市場性を反映した比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [100.8] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近の需要は利便性の良い中心市街地内への 回帰傾向が見られ、中心市街地及びその周辺 地域においての需給は堅調である。 県道長野上田線の拡幅整備が行われ交通利便 性が改善し、千曲川右岸の大規模商業施設に 近く利便性が良いため需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％