鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松本 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８２０２０２ -43098	松本市		更地	（　）	ほぼ整形	東18m国道、南4.5m、角地		準工 (70,200)
b	１２００９２０２０２ -39621	松本市		底地	（　）	ほぼ台形	南西18.8m国道、南12m、角地		準工 (70,200)
c	１２１０１２０２０２ -39938	松本市		建付地	（　）	長方形	北17.6m市道、東4m、準角地		近商 (90,200)
d	１２２０６２０２０２ -46011	松本市		建付地	（　）	不整形	西8.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
e	１２１０９２０２０２ -41537	松本市		底地	（　）	ほぼ台形	西11.3m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,427	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	87,422	100 [ 105.0]	83,259	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,300
b	(　 84,608) 84,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	82,949	100 [ 110.0]	75,408		75,400
c	(　 ) 75,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	74,839	100 [ 105.0]	71,275		71,300
d	(　 ) 33,089	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 65.0]	100 [ 80.0]	63,887	100 [ 95.1]	67,179		67,200
e	(　 60,502) 67,224	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,560	100 [ 99.0]	68,242		68,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,600 円／㎡]

松本 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,318,809	2,389,288	8,929,521	7,832,400	1,097,121	（　0.9725） 1,066,950	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	20,131,132 円　　　　（　 38,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	210.00	Ｓ3	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工松本市景観計画	70 ％	200 ％	200 ％	528 ㎡	19.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階～３階：事務所（フロアー貸し）を敷地内駐車場付きの店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

店舗・事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	80.0	168.00	2,375	399,000	3.0	1,197,000
							1.0	399,000
2～ 3	事務所	210.00	80.0	168.00	1,805	303,240	3.0	909,720
							1.0	303,240
～

～

～

計		630.00	80.0	504.00		1,005,480		3,016,440
								1,005,480

⑨年額支払賃料	1,005,480 円　×　12ヶ月　＝　 12,065,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,065,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 965,261 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,100,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,016,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,751 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,005,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 190,559 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,318,809 円　　　　（　 21,437 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（店）　　　　-28	2,426 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,696	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,422 円/㎡　月額支払賃料（　 2,375 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（店）　　　　-323	2,104 ( 2,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,147
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	428,000 円	107,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	603,288 円	12,065,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 288,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 856,000 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,389,288 円　（　　　　　　 4,525 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,832,400 円（　　　　　 14,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,318,809 円
②総費用	2,389,288 円
③純収益　①－②	8,929,521 円
④建物等に帰属する純収益	7,832,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,097,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,066,950 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,131,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
松本 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 5-12

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　茅野　武弘

TEL.

鑑定評価額

36,700,000 円

１㎡当たりの価格

69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市高宮北３３５番外｢高宮北４－３｣				②地積　(㎡)	528 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）松本市景観計画 (70,200)
	1:1.5	事務所Ｓ3	店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	東20m国道	水道、下水	南松本 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 400 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

南松本駅北西方

1.4km

法令

規制

準工
(70,200)
松本市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

国道１９号線は最も交通量が多いことと、準工業地域指定を根拠に市内路線商業地域で最も需要が集中する。一
方、供給は極めて少なく稀少性がある為、競争が働きやすい市場構造でこの趨勢は当面継続すると予測する

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松本市及び塩尻市の市街化区域内にあって、幹線道路、準幹線道路沿いの混在地域を含む商業地域。需
要者の中心は、地元事業者又は全国展開の法人等が想定される。郊外路線商業地域においては、店舗や工場の閉鎖等に
よる供給も見られるが、一定程度の規模が確保できれば需要は堅調で需給は引き締まってきている。需要の中心となる
価格帯は、規模、業種、個別事情等により個別性が強く一定の水準は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用の店舗、事務所等も見られ顕在化する取引は自用目的が多い。比準価格は、同一需給圏内の類似地域
に存する実際の取引事例に基づき、比準の過程も適切であり実証的である。当該地域における賃貸物件は空室も多く、
需給関係が崩れており土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、市
場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商圏の移転と開発余地が乏しいこと、路線に
稀少性があることからコロナ禍であるも地価
は安定基調で推移している。

北方の渚地区で国道拡幅事業が進行中。また
標準地背後でマンション建築計画がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

松本 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８２０２０２ -43204	松本市		更地	（　）	ほぼ台形	北東14m市道、東6m、角地		１中専 (70,200)
b	１２２０８２０２０２ -43098	松本市		更地	（　）	ほぼ整形	東18m国道、南4.5m、角地		準工 (70,200)
c	１２２０６２０２０２ -46406	松本市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、北6m、角地		２住居 (80,200)
d	１２２０５２０２０２ -38056	松本市		底地	（　）	ほぼ長方形	西8.4m市道、北7m、角地		準工 (60,200)
e	１２２０４２０２０２ -41031	松本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m国道、南30m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,389	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	69,379	100 [ 96.4]	71,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,000
b	(　 ) 91,427	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	87,422	100 [ 100.1]	87,335		87,300
c	(　 ) 63,295	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	62,363	100 [ 95.1]	65,576		65,600
d	(　 45,770) 57,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	55,547	100 [ 82.1]	67,658		67,700
e	(　 ) 59,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,100	100 [ 90.6]	65,232		65,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

松本 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,937,975	2,189,840	8,748,135	7,642,600	1,105,535	（　0.9718） 1,074,359	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	20,270,925 円　　　　（　 38,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	210.00	Ｓ3	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工松本市景観計画	70 ％	200 ％	200 ％	528 ㎡	19.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し）、２、３階事務所（フロアー貸し）、敷地内駐車場備付の建物を想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

同種の標準的建物より想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	75.0	157.50	2,360	372,000	3.0	1,116,000
							1.0	372,000
2～ 2	事務所	210.00	80.0	168.00	1,746	293,000	3.0	879,000
							1.0	293,000
3～ 3	事務所	210.00	80.0	168.00	1,746	293,000	3.0	879,000
							1.0	293,000
～

～

計		630.00	78.3	493.50		958,000		2,874,000
								958,000

⑨年額支払賃料	958,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,496,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 493.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,496,000 円　　×　　 7.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 885,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,610,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,874,000 円　×　　 92.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 958,000 円　×　　 92.3 ％　　×　　　 0.3400　＝　 300,640 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,937,975 円　　　　（　 20,716 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（店）　　　　-4	2,054 ( 2,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,300	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,433 円/㎡　月額支払賃料（　 2,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（店）　　　　-28	2,426 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,617
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	103,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	459,840 円	11,496,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 288,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 824,000 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,189,840 円　（　　　　　　 4,147 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,642,600 円（　　　　　 14,475 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,937,975 円
②総費用	2,189,840 円
③純収益　①－②	8,748,135 円
④建物等に帰属する純収益	7,642,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,105,535 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,074,359 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,270,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,400 円／㎡）