鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松本 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８２０２０２ -43204	松本市		更地	（　）	ほぼ台形	北東14m市道、東6m、角地		１中専 (70,200)
b	１２２０８２０２０２ -43098	松本市		更地	（　）	ほぼ整形	東18m国道、南4.5m、角地		準工 (70,200)
c	１２２０６２０２０２ -46406	松本市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、北6m、角地		２住居 (80,200)
d	１２２０５２０２０２ -38056	松本市		底地	（　）	ほぼ長方形	西8.4m市道、北7m、角地		準工 (60,200)
e	１２２０５２０２０２ -37797	松本市		建付地	（　）	不整形	西7m県道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,389	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	69,379	100 [ 98.6]	70,364	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,400
b	(　 ) 91,427	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	87,422	100 [ 109.8]	79,619		79,600
c	(　 ) 63,295	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	62,363	100 [ 87.8]	71,028		71,000
d	(　 45,770) 57,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	55,547	100 [ 77.4]	71,766		71,800
e	(　 ) 81,599	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,599	100 [ 95.4]	85,534		85,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,700 円／㎡]

松本 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,971,901	631,924	2,339,977	2,107,280	232,697	（　0.9718） 226,135	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,266,698 円　　　　（　 46,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	54.00	Ｓ3	162.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工松本市景観計画	70 ％	200 ％	200 ％	91 ㎡	7.0 m x 13.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～３階事務所でフロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

標準的建物を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	54.00	80.0	43.20	2,575	111,240	2.0	222,480
							1.0	111,240
2～ 3	事務所	54.00	80.0	43.20	1,674	72,317	2.0	144,634
							1.0	72,317
～

～

～

計		162.00	80.0	129.60		255,874		511,748
								255,874

⑨年額支払賃料	255,874 円　×　12ヶ月　＝　 3,070,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 129.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,070,488 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 153,524 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,916,964 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	511,748 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,862 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,874 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 50,075 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,971,901 円　　　　（　 32,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（店）　　　　-28	2,426 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,746	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,623 円/㎡　月額支払賃料（　 2,575 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（店）　　　　-323	2,104 ( 2,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,270
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	28,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	153,524 円	3,070,488　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,200 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 631,924 円　（　　　　　　 6,944 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,107,280 円（　　　　　 23,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,971,901 円
②総費用	631,924 円
③純収益　①－②	2,339,977 円
④建物等に帰属する純収益	2,107,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	232,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	226,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,485 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,266,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
松本 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 5-11

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　郷間　智吏

TEL.

鑑定評価額

6,700,000 円

１㎡当たりの価格

73,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市渚２丁目１５１番９｢渚２－２－２１｣				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）松本市景観計画 (70,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3F1B	小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北16m国道	水道、ガス、下水	松本 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 15 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

松本駅北西方

550m

法令

規制

準工
(60,200)
松本市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は国道１４３号沿いに所在する路線商業地域で、店舗の新規出店等は少なく、地域要因に格別の変動は
みられない。地価は横ばい傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、松本市内の幹線道路、準幹線道路沿い及びその背後地の商業地域を中心に、商住混在地域も含む
圏域で、需要者は自己利用を目的に購入する事業者等が中心である。松本市中心部を通る国道１４３号沿いに存するが
、国道１９号に比して新規出店や取引が少なく、成約まで至るケースは限定的である。売買価格水準は、立地等によっ
てばらつきがあり、借地利用も多いことから中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における
賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗等の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を
購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収
益価格を比較考量に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松本 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,100 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 95.1]

[100.0]
100

73,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直している。松本市の
路線商業地は未利用地が少なく、一定の需要
が認められる。

国道沿いの商業地域で交通量は多いが、店舗
の新規出店は少ない地域であり、地域要因に
変動はない。地価水準は横ばい傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松本 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０２０２０２ -37214	松本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m国道、中間画地		準工 (70,200)
b	１２２０６２０２０２ -46206	松本市		更地	（　）	台形	北東8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	１２２０３２０２０２ -35901	松本市		更地	（　）	ほぼ正方形	北11.4m市道、東7.8m、準角地		２住居 (70,200)
d	１２１０９２０２０２ -41574	松本市		建付地	（　）	長方形	南13.1m市道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,800	100 [ 105.9]	71,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,600
b	(　 ) 86,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,200	100 [ 108.5]	79,447		79,400
c	(　 ) 57,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	57,129	100 [ 82.6]	69,163		69,200
d	(　 ) 61,952	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,510	100 [ 82.6]	75,678		75,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,400 円／㎡]

松本 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,889,447	635,987	2,253,460	2,061,840	191,620	（　0.9725） 186,350	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,516,038 円　　　　（　 38,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	54.00	Ｓ3	162.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工松本市景観計画	70 ％	200 ％	200 ％	91 ㎡	7.0 m x 13.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２・３階事務所フロア貸し、外部駐車場を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

標準的な建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	54.00	80.0	43.20	2,344	101,261	3.0	303,783
							1.0	101,261
2～ 3	事務所	54.00	85.0	45.90	1,758	80,692	1.0	80,692
							1.0	80,692
～

～

～

計		162.00	83.3	135.00		262,645		465,167
								262,645

⑨年額支払賃料	262,645 円　×　12ヶ月　＝　 3,151,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,151,740 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 315,174 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,836,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	465,167 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 262,645 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 48,694 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,889,447 円　　　　（　 31,752 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（店）　　　　-1	2,202 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,591	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,390 円/㎡　月額支払賃料（　 2,344 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（店）　　　　-311	2,141 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,185
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	28,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	157,587 円	3,151,740　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,200 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 635,987 円　（　　　　　　 6,989 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,061,840 円（　　　　　 22,658 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,889,447 円
②総費用	635,987 円
③純収益　①－②	2,253,460 円
④建物等に帰属する純収益	2,061,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	191,620 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	186,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,048 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,516,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,600 円／㎡）