鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松本 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０５２０２０２ -37948	松本市		底地	（　）	台形	東22m市道、中間画地		商業 (90,500)
b	１２１０４２０２０２ -48758	松本市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、西16m、角地		商業 (100,500)
c	１２２０６２０２０２ -46107	松本市		更地	（　）	長方形	南22.5m国道、西6.5m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	１２１１１２０２０２ -46161	松本市		建付地	（　）	台形	南5.7m市道、中間画地		商業 (90,342)
e	１２１０４２０２０２ -48656	松本市		建付地	（　）	長方形	北7.3m市道、中間画地		商業 (100,438)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 300,558) 300,558	100 [ 150.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,771	100 [ 161.6]	123,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 197,446	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	182,967	100 [ 151.5]	120,770		121,000
c	(　 ) 141,226	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	138,989	100 [ 111.1]	125,103		125,000
d	(　 ) 174,871	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,172	100 [ 143.8]	121,121		121,000
e	(　 ) 73,147	100 [ 60.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	119,717	100 [ 97.0]	123,420		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +60.0
a	限定価格	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	共有関係解消	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	共有関係解消	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

松本 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,434,670	10,502,994	37,931,676	36,254,400	1,677,276	（　0.9467） 1,587,877	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	29,959,943 円　　　　（　 63,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	360.00	ＲＣ6	2,199.83
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防松本市景観計画	100 ％	500 ％	500 ％	471 ㎡	17.2 m x 27.8 m	前面道路：県道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し）、２～６階事務所（フロアー貸し）、駐車場は敷地外に別途借り受けを想定。

⑦有効率　 75.3 ％
の理由

店舗・事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	75.6	272.16	2,922	795,252	3.0	2,385,756
							1.0	795,252
2～ 6	事務所	360.00	76.9	276.84	2,544	704,281	3.0	2,112,843
							1.0	704,281
塔屋 7～ 7	機械室	39.83

～

～

計		2,199.83	75.3	1,656.36		4,316,657		12,949,971
								4,316,657

⑨年額支払賃料	4,316,657 円　×　12ヶ月　＝　 51,799,884 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,656.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,799,884 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,299,390 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,500,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,949,971 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,751 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,316,657 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 815,425 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,434,670 円　　　　（　 102,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（店）　　　　-5	3,140 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,762	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,979 円/㎡　月額支払賃料（　 2,922 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（店）　　　　-7	3,162 ( 3,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,195
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,490,000 円	498,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,589,994 円	51,799,884　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 443,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,984,000 円	498,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	498,000 円	498,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	498,000 円	498,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,502,994 円　（　　　　　　 22,299 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	498,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,199.83 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,254,400 円（　　　　　 76,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,434,670 円
②総費用	10,502,994 円
③純収益　①－②	37,931,676 円
④建物等に帰属する純収益	36,254,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,677,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,587,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,959,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
松本 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 5-4

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　広部　紘行

TEL.

鑑定評価額

56,500,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市本庄１丁目９５７番外｢本庄１－３－１２｣				②地積　(㎡)	471 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）松本市景観計画 (100,500)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ4	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ既成商業地域	東19m県道	水道、ガス、下水	松本 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９ｍ県道

交通

施設

松本駅南東方

700m

法令

規制

商業
(100,500)
準防
松本市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。事務所テナント需要は減退傾向にあり、テナントの空室・事務所ビル収支悪化
等の見通しから需要は今後も緩慢に推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地中心商業地及びその外周部に広がる商業地域。需要者の中心は県内の法人又は法人投資家が想定さ
れる。需給動向はコロナ禍によるテナント退去は一巡しつつあるが、地方都市の支店等の統廃合は依然進行中でテナン
ト入居は不安定化し、オフィス需要は弱含みで地価は下落基調となっている。需給の中心となる価格帯は、当事者の業
種、個別事情に左右されることから把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域で得られた事例を中心として類似性も高く補修正も適正と認められ、その規範性・実証性は高いも
のと判断される。一方で収益価格は物件の個別性等により賃料水準はかなりの幅があるほか、想定要素も多く、当該賃
貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は劣る。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量
の上、同一地点である指定基準地の変動率の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松本 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    120,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は薄れる一方で、地方での支
店等の統廃合の動きは着実に進んでおり、事
務所に対する需要の減退感が強まっている。

内環状南線が令和３年に４車線での通行が可
能となり、交通量の増加が認められる一方で
、地域の商業集積等の活性化にはつながって
いない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

松本 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０５２０２０２ -37797	松本市		建付地	（　）	不整形	西7m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２１０６２０２０２ -47983	松本市		建付地	（　）	台形	南12m市道、東4m、準角地		商業駐車付置義務建築協定 (100,400)
c	１２１０５２０２０２ -36749	松本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.6m市道、北8m、二方路		商業駐車付置義務 (100,500)
d	１２１０７２０２０２ -43303	松本市		建付地	（　）	不整形	東6.1m市道、中間画地		商業 (90,366)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,599	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,599	100 [ 68.0]	119,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 120,716	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	117,250	100 [ 93.5]	125,401		125,000
c	(　 ) 86,402	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	93,056	100 [ 78.3]	118,845		119,000
d	(　 ) 69,231	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	80,308	100 [ 69.9]	114,890		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

松本 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,291,368	10,728,416	38,562,952	36,822,000	1,740,952	（　0.9467） 1,648,159	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	31,097,340 円　　　　（　 66,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	360.00	ＲＣ6	2,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防松本市景観計画	100 ％	500 ％	500 ％	471 ㎡	17.2 m x 27.8 m	前面道路：県道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸）、２～６階事務所（フロアー貸）、駐車場は敷地外に別途借り受けを想定。

⑦有効率　 77.7 ％
の理由

標準的建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	75.0	270.00	2,940	793,800	4.0	3,175,200
							1.0	793,800
2～ 6	事務所	360.00	80.0	288.00	2,499	719,712	3.0	2,159,136
							1.0	719,712
塔屋 7～ 7	機械室	40.00

～

～

計		2,200.00	77.7	1,710.00		4,392,360		13,970,880
								4,392,360

⑨年額支払賃料	4,392,360 円　×　12ヶ月　＝　 52,708,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,710.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,708,320 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,374,791 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,333,529 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,970,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 128,113 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,392,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 829,726 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,291,368 円　　　　（　 104,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（店）　　　　-7	3,162 ( 3,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,928	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（店）　　　　-303	3,330 ( 3,266)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,027
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,550,000 円	510,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,635,416 円	52,708,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 443,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,080,000 円	510,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	510,000 円	510,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	510,000 円	510,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,728,416 円　（　　　　　　 22,778 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	510,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0722	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,822,000 円（　　　　　 78,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,291,368 円
②総費用	10,728,416 円
③純収益　①－②	38,562,952 円
④建物等に帰属する純収益	36,822,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,740,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,648,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,097,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,000 円／㎡）