鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松本 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０５２０２０２ -37948	松本市		底地	（　）	台形	東22m市道、中間画地		商業 (90,500)
b	１２２０６２０２０２ -46107	松本市		更地	（　）	長方形	南22.5m国道、西6.5m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
c	１２１０４２０２０２ -48758	松本市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、西16m、角地		商業 (100,500)
d	１２１１２２０２０２ -44600	松本市		更地	（　）	長方形	北21.6m国道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 300,558) 300,558	100 [ 150.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,771	100 [ 85.0]	235,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 141,226	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	138,989	100 [ 60.0]	231,648		232,000
c	(　 ) 197,446	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	182,967	100 [ 80.0]	228,709		229,000
d	(　 ) 261,971	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,613	100 [ 86.0]	301,876		302,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	限定価格	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 237,000 円／㎡]

松本 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,551,082	22,894,278	70,656,804	64,178,400	6,478,404	（　0.9458） 6,127,275	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	115,608,962 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所	497.75	ＳＲＣ7F1B	3,574.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防松本市景観計画	90 ％	500 ％	500 ％	586 ㎡	19.0 m x 37.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～７階事務所各フロアー貸し、地下機械式駐車場（３５台駐車可）付のテナントビルを想定した。

⑦有効率　 68.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	364.41

1～ 1	事務所	472.75	56.4	266.63	2,922	779,093	10.0	7,790,930
							0.0	0
2～ 2	事務所	497.75	81.0	403.18	2,922	1,178,092	10.0	11,780,920
							0.0	0
3～ 6	事務所	497.15	81.0	402.69	2,866	1,154,110	10.0	11,541,100
							0.0	0
7～ 7	事務所	250.75	62.2	155.97	2,292	357,483	10.0	3,574,830
							0.0	0

計		3,574.26	68.2	2,436.54		6,931,108		69,311,080
								0

⑨年額支払賃料	6,931,108 円　×　12ヶ月　＝　 83,173,296 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 2,436.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,619,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 35 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,460,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,792,536 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 5,460,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 10,325,254 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,927,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	69,311,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 623,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,551,082 円　　　　（　 159,643 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（事）　　　　-4	3,131 ( 3,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	2,964	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,890 円/㎡　月額支払賃料（　 2,866 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松本（店）　　　　-302	2,312 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,820
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,304,000 円	884,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,227,678 円	103,252,536　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,522,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,072,000 円	884,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	884,000 円	884,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	884,000 円	884,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,894,278 円　（　　　　　　 39,069 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	884,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,574.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,178,400 円（　　　　　 109,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,551,082 円
②総費用	22,894,278 円
③純収益　①－②	70,656,804 円
④建物等に帰属する純収益	64,178,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,478,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,127,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,456 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,608,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
松本 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 5-2

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　茅野　武弘

TEL.

鑑定評価額

135,000,000 円

１㎡当たりの価格

231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市深志１丁目７０３番｢深志１－１－２｣				②地積　(㎡)	586 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）松本市景観計画 (90,500)
	台形 1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	北（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	松本駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 590 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項は無い。

街

路

（駅前広場）道路

交通

施設

松本駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,500)
準防
松本市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍によるインバウンド減と収益減退により地価は弱含みにある。しかし、一方でホテルとマンション建築
が進みつつあり、これが駅前商業地価を下支えしている。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は類似性の高い地方都市の駅前商業地域及び市街地中心の商業地域。需要者の中心は全国資本か地元優良法
人にほぼ限定される。松本駅東口は各種整備がなされ一定の効果が認められる。しかしながら令和２年春ごろからのコ
ロナ禍で、収益減退は顕著であり地価は弱含みに反転した。取引は複合不動産が専らで投資採算を重視する為一定の価
格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域性の類似した商業地の取引事例に基づく市場実態を反映した規範性の高い価格である。一方、収益価格
はターミナル駅前ゆえ高価格水準にて試算された。本件では実証性に勝り、より規範性の高い比準価格を標準とし、収
益価格を関連付け鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、収益価格算定において想定建物が基準容積率を超過してい
るが容積率緩和面積（駐車場等）を含む為である。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松本 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    232,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による収益力の急激な落ち込みから
回復しつつあり、地価も改善に向いつつある
が、コロナ第８波により収益減退に戻りつつ
ある。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

松本 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６２０２０２ -46107	松本市		更地	（　）	長方形	南22.5m国道、西6.5m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	１２２０５２０２０２ -37948	松本市		底地	（　）	台形	東22m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	１２１１２２０２０２ -44600	松本市		更地	（　）	長方形	北21.6m国道、中間画地		商業 (100,500)
d	１２１１１２０２０２ -46161	松本市		建付地	（　）	台形	南5.7m市道、中間画地		商業 (90,342)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,226	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	138,989	100 [ 63.8]	217,851	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 300,558) 300,558	100 [ 150.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,771	100 [ 104.9]	190,439		190,000
c	(　 ) 261,971	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,613	100 [ 106.9]	242,856		243,000
d	(　 ) 174,871	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,172	100 [ 73.4]	237,292		237,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
b	限定価格	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

松本 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価が把握できず不適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	92,979,090	22,428,824	70,550,266	64,178,400	6,371,866	（　0.9458） 6,026,511	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	113,707,755 円　　　　（　 194,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層事務所	497.75	ＳＲＣ7F1B	3,574.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防松本市景観計画	90 ％	500 ％	500 ％	586 ㎡	19.0 m x 37.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下機械式駐車場３５台駐車可　１～７階各フロア貸の事務所を想定

⑦有効率　 68.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	364.41

1～ 1	事務所	472.75	56.4	266.63	2,912	776,427	10.0	7,764,270
							0.0	0
2～ 2	事務所	497.75	81.0	403.18	2,912	1,174,060	10.0	11,740,600
							0.0	0
3～ 6	事務所	497.15	81.0	402.69	2,866	1,154,110	10.0	11,541,100
							0.0	0
7～ 7	事務所	250.75	62.2	155.97	2,304	359,355	10.0	3,593,550
							0.0	0

計		3,574.26	68.2	2,436.54		6,926,282		69,262,820
								0

⑨年額支払賃料	6,926,282 円　×　12ヶ月　＝　 83,115,384 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 2,436.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,619,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の慣行を標準とした
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 35 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,460,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,734,624 円　　×　　 10.5 ％＋　　　 5,460,000 円　　×　　 10.5 ％　＝　　 10,835,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,359,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	69,262,820 円　×　　 89.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 619,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	92,979,090 円　　　　（　 158,667 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（事）　　　　-4	3,131 ( 3,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,890 円/㎡　月額支払賃料（　 2,866 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松本（事）　　　　-8	3,055 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,860
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,304,000 円	884,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,223,624 円	103,194,624　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,061,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,072,000 円	884,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	884,000 円	884,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	884,000 円	884,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,428,824 円　（　　　　　　 38,274 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	884,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,574.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	64,178,400 円（　　　　　 109,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	92,979,090 円
②総費用	22,428,824 円
③純収益　①－②	70,550,266 円
④建物等に帰属する純収益	64,178,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,371,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,026,511 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,707,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,000 円／㎡）