鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松本 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０２０２０２ -37302	松本市		更地	（　）	不整形	南東4m市道、東4.2m、角地		１住居 (70,160)
b	１２２０４２０２０２ -41145	松本市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	１２１１２２０２０２ -44635	松本市		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、北東1.7m、角地		２住居 (60,200)
d	１２２０６２０２０２ -46393	松本市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e	１２１１２２０２０２ -44525	松本市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.3m市道、中間画地		１住居 (60,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,036	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	58,149	100 [ 86.5]	67,224	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	68,600
b	(　 ) 54,085	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	53,025	100 [ 89.3]	59,378		60,600
c	(　 ) 67,409	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.9]	75,499	100 [ 115.4]	65,424		66,700
d	(　 ) 77,440	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	75,786	100 [ 100.0]	75,786		77,300
e	(　 ) 65,033	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,714	100 [ 87.4]	74,043		75,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,400 円／㎡]

松本 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,467,129	466,399	2,000,730	1,679,130	321,600	（　0.9720） 312,595	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,251,900 円　　　　（　 34,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.00	ＬＳ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工松本市景観計画	60 ％	200 ％	200 ％	181 ㎡	13.3 m x 13.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ小規模ファミリー又は単身者向けタイプ、平均専有面積３６㎡、４戸、敷地内駐車場備付共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	72.00	100.0	72.00	1,467	105,624	1.0	105,624
							1.0	105,624
～

～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		211,248		211,248
								211,248

⑨年額支払賃料	211,248 円　×　12ヶ月　＝　 2,534,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,534,976 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 169,843 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,365,133 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	211,248 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,971 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,248 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,025 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,467,129 円　　　　（　 13,631 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（共）　　　　-103	1,550 ( 1,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,520	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,467 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（共）　　　　-319	1,667 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,546
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,200 円	24,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	101,399 円	2,534,976　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 194,400 円	24,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,300 円	24,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 466,399 円　（　　　　　　 2,577 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,300,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,679,130 円（　　　　　 9,277 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,467,129 円
②総費用	466,399 円
③純収益　①－②	2,000,730 円
④建物等に帰属する純収益	1,679,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	321,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	312,595 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,251,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
松本 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 -34

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　茅野　武弘

TEL.

鑑定評価額

11,900,000 円

１㎡当たりの価格

65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市渚４丁目４２５番１６｢渚４－６－１２－１｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）松本市景観計画
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に小工場等が見られる住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	渚 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

渚駅西方

300m

法令

規制

準工
(60,200)
松本市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

公共施設等にはやや距離があるも、市中心部近郊に位置し利便性は比較的良好なことから、工場等の移転とその
跡地の住宅地転用が徐々に進行しつつあり、コロナ禍であるも地価は比較的堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松本市の中心市街地周辺の住宅地域全般。需要者は松本市内中心部への通勤通学者を中心とする。松本市
の住宅地の取引価格は「二極化」傾向が顕著であり、周辺地域の民間分譲が比較的好調なこと等から当該地域に対する
有効需要も回復しつつあり、地価は比較的堅調に推移している。市場における中心価格帯は、土地は１２００万円前後
、新築戸建住宅は総額３５００万円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅の中に小工場等も混在しやや雑然とした住環境にあるも、近隣地域は戸建住宅用地として開発されて画地規模
等が共同住宅向きではないことから戸建住宅が中心である。よって賃貸アパートを想定して試算した収益価格の精度に
やや不安がある。自用目的での取引事例に基づいて試算した比準価格は市場性を反映して信頼性が高いので、これを標
準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松本 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,700 円／㎡

[101.3]
100

100
[102.0]

100
[ 96.5]

[102.0]
100

64,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松本市全体の人口、世帯数ともにほぼ横ばい
傾向で推移している。高齢化率は県平均より
低い。需要は総じて底堅さがあり安定的であ
る。

地域要因に特段の変化はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

松本 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６２０２０２ -46393	松本市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	１２２０６２０２０２ -46106	松本市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
c	１２２０６２０２０２ -45996	松本市		建付地	（　）	不整形	東2.4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
d	１２２０４２０２０２ -41145	松本市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	１２２０４２０２０２ -41249	松本市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、北6m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,440	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	75,786	100 [ 110.5]	68,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	70,000
b	(　 ) 59,375	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	73,346	100 [ 97.5]	75,227		76,700
c	(　 ) 56,895	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,407	100 [ 92.3]	62,196		63,400
d	(　 ) 54,085	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	53,290	100 [ 82.1]	64,909		66,200
e	(　 ) 84,015	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	78,168	100 [ 119.4]	65,467		66,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.3	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,500 円／㎡]

松本 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,410,996	493,400	1,917,596	1,589,300	328,296	（　0.9720） 319,104	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,382,080 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.00	ＬＳ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工松本市景観計画	60 ％	200 ％	200 ％	181 ㎡	13.3 m x 13.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ・ファミリータイプ・平均専有面積３２．５㎡・敷地内駐車場備え付けの共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	72.00	100.0	72.00	1,428	103,000	1.0	103,000
							1.0	103,000
～

～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		206,000		206,000
								206,000

⑨年額支払賃料	206,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,472,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,472,000 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 160,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,311,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 97,750 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,410,996 円　　　　（　 13,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（共）　　　　-3	1,374 ( 1,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,428 円/㎡）　基準階 2 F B
b	松本（共）　　　　-89	1,605 ( 1,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,574
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,000 円	23,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	123,600 円	2,472,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,000 円	23,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,400 円　（　　　　　　 2,726 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,589,300 円（　　　　　 8,781 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,410,996 円
②総費用	493,400 円
③純収益　①－②	1,917,596 円
④建物等に帰属する純収益	1,589,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	328,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	319,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,382,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）