鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松本 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８２０２０２ -43098	松本市		更地	（　）	ほぼ整形	東18m国道、南4.5m、角地		準工 (70,200)
b	１２１０９２０２０２ -41815	松本市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m市道、西4.2m、二方路		２住居 (70,200)
c	１２１１０２０２０２ -37195	松本市		更地	（　）	ほぼ台形	南9m市道、東3.5m、角地		準工 (70,200)
d	１２１０４２０２０２ -48611	松本市		更地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、北5m、角地		１住居 (70,200)
e	１２２０２２０２０２ -41214	松本市		更地	（　）	不整形	西7m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,427	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	87,422	100 [ 127.4]	68,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	67,200
b	(　 ) 71,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	70,378	100 [ 103.5]	67,998		66,600
c	(　 ) 56,653	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	59,548	100 [ 85.8]	69,403		68,000
d	(　 ) 57,769	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	56,816	100 [ 82.9]	68,536		67,200
e	(　 ) 53,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,000	100 [ 78.4]	67,602		66,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,000 円／㎡]

松本 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地であり、市場参加者は賃貸想定を前提とした収益性の観点から不動産の取引意思を決定しないものと判断されるため非適用

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

生活利便性が高く、大規模マンション用地の確保が可能であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,703,877,148	1,521,009,358	12	504,000	4,057.67	251,000	6,136.73
⑧開発法による価格	182,867,790 円　　　　（　 66,900 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 -33　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,735 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,735.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,054.10 ㎡	6,136.73 ㎡	4,919.86 ㎡	1,216.87 ㎡	4,057.67 ㎡	ＲＣ・6F ( 48 戸) 85㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.5 ％）	（ 224.4 ％）	（ 179.9 ％）	（ 44.5 ％）	（ 66.12 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工松本市景観計画	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	61.0 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		12.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

504,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 504,000 円／㎡　　×　　 4,057.67 ㎡　　＝　　　　 2,045,065,680 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,045,065,680 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 251,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 258,530 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 258,530 円／㎡　　×　　　 6,136.73 ㎡　　＝　　　　 1,586,528,807 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	特に無し
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,045,065,680 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 204,506,568 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,791,035,375 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	102,253,284 円	( 5 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 92,160,885 円
	販売総額(2期)	102,253,284 円	( 5 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 87,917,374 円
	販売総額(3期)	1,840,559,112 円	( 90 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,523,798,889 円
収入合計		－	－	－	－	1,703,877,148 円
支出	建築工事費(1期)	158,652,881 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 147,102,951 円
	建築工事費(2期)	158,652,881 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 139,011,654 円
	建築工事費(3期)	1,269,223,046 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,050,789,760 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	122,703,941 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 113,771,094 円
	販売管理費(2期)	81,802,627 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 70,333,899 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,521,009,358 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,703,877,148 円　　－　　　　　　 1,521,009,358 円　　＝　　　　　 182,867,790 円 66,900 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
松本 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 -33

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　郷間　智吏

TEL.

鑑定評価額

184,000,000 円

１㎡当たりの価格

67,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市出川町４９３番８｢出川町１８－２｣				②地積　(㎡)	2,735 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）松本市景観計画
	台形 1.2:1	共同住宅ＲＣ9	共同住宅が多い南松本駅に近い県道沿いの地域	南12.5m県道	水道、ガス、下水	南松本 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 75 ｍ、南 0 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

中層分譲マンション用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 56.0 ｍ、奥行　約　　 48.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ県道

交通

施設

南松本駅南方

400m

法令

規制

準工
(60,200)
松本市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

松本市の中心市街地ではマンションに対する需要が根強く、取引価格は上昇傾向である。マンション用地は稀少
性が高いため、地価はやや上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 66,800 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、松本市及び周辺自治体であり、代替競争等の関係が認められるのはマンション開発が可能な立地
に所在する規模が大きな画地である。大規模画地の需要者は、マンション開発業者及び宅地分譲を行う開発業者や不動
産業者、低層店舗等建設目的の事業者等が想定できる。松本市内では、マンション需要が強い状態が続いているが、開
発素地は稀少で供給は少ない。また、画地規模が様々であるので、市場での需要の中心となる価格帯は見出しづらい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。開発法による価格は、対象不
動産にマンションを建築・分譲することを想定して求めた価格で、投資採算性を反映している。マンション開発業者は
、投資採算性を踏まえつつ、その市場における取引実態を十分勘案して取引を行うと考えられるため、比準価格及び開
発法による価格の説得力は同程度と判断できることから、両価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直している。松本市の
人口は微減、マンション販売は好調である。

接面する県道は、拡幅整備工事が進んでいる
。地価水準はやや上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

松本 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９２０２０２ -41815	松本市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m市道、西4.2m、二方路		２住居 (70,200)
b	１２１１０２０２０２ -37195	松本市		更地	（　）	ほぼ台形	南9m市道、東3.5m、角地		準工 (70,200)
c	１２２０１２０２０２ -37650	松本市		更地	（　）	不整形	東6m市道、西6m、二方路		準工 (70,200)
d	１２１０８２０２０２ -39695	松本市		更地	（　）	不整形	東12m市道、北4m、南4.7m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	70,378	100 [ 102.0]	68,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	67,600
b	(　 ) 56,653	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	56,541	100 [ 75.5]	74,889		73,400
c	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	47,108	100 [ 75.2]	62,644		61,400
d	(　 ) 35,210	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	49,314	100 [ 75.5]	65,317		64,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,300 円／㎡]

松本 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,692,372,435	1,509,577,919	12	496,500	4,057.67	242,000	6,136.73
⑧開発法による価格	182,794,516 円　　　　（　 66,800 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 -33　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,735 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,735.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,054.10 ㎡	6,136.73 ㎡	4,919.86 ㎡	1,216.87 ㎡	4,057.67 ㎡	ＲＣ・6F ( 48 戸) 85㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.5 ％）	（ 224.4 ％）	（ 179.9 ％）	（ 44.5 ％）	（ 66.12 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工松本市景観計画	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	61.0 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		12.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

496,500 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 496,500 円／㎡　　×　　 4,057.67 ㎡　　＝　　　　 2,014,633,155 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,014,633,155 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 242,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 249,260 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 249,260 円／㎡　　×　　　 6,136.73 ㎡　　＝　　　　 1,529,641,320 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,014,633,155 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 221,609,647 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,751,250,967 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	13 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	161,170,652 円	( 8 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 141,217,725 円
	販売総額(2期)	1,450,535,872 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,223,817,115 円
	販売総額(3期)	402,926,631 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 327,337,595 円
収入合計		－	－	－	－	1,692,372,435 円
支出	建築工事費(1期)	152,964,132 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 144,535,808 円
	建築工事費(2期)	152,964,132 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 136,581,673 円
	建築工事費(3期)	1,223,713,056 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,032,446,705 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	221,609,647 円	( 100 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 196,013,733 円
	販売管理費(2期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,509,577,919 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,692,372,435 円　　－　　　　　　 1,509,577,919 円　　＝　　　　　 182,794,516 円 66,800 円／㎡