別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 松本 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -30 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　茅野　武弘   TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市大字新村字社宮司２１５５番３外 ②地積 　(㎡) 394   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 松本市景観計画 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ国道背後の住宅地 域 西6m市道 水道、下水 北新・松本大学前 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅や国道に近接して比較的利 便性が高い既成集落地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 北新・松本大学前駅北 方 150m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内であるが、戸建住宅等一定の建物建築が可能な地域で、駅や国道に近接して比較的利便性が高 いために、コロナ禍にあっても、割安感より底堅い需要がある。地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松本市郊外の住宅地域全般であるが、価格水準的には市街化調整区域が中心である。需要者の中心は、 地縁的選好性を有する者であるが、松本市に居住または通勤する一般戸建住宅の一次取得者も想定できる。松本市内で は利便性に優る安価な住宅地に対する需要が強く、市街化調整区域では建物新築可能な土地の稀少性は高いので、需給 関係は引き締まっている。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで８～９百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には賃貸アパート等がなく、行政的条件より賃貸共同住宅の建築は困難であることから、収益価格の試算は断 念した。比準価格は、環境条件等が類似して価格牽連性が認められる類似地域において現実に生起した取引事例に基づ いて試算したもので、市場の実態を反映して規範性が高い。近隣地域は、戸建住宅が多い地域で、自用目的の取引が中 心である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [ 73.2] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松本市全体の人口、世帯数はほぼ横ばいで推 移し、高齢化率は県平均より低い。需要は底 堅さがあるが供給は限定的な市場構造で需要 間で競争が働く。 特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％