別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 松本 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -29 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　寺沢　秀文   TEL.

鑑定評価額 6,560,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市大字内田字前門田１７８９番１外 ②地積 　(㎡) 497   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 松本市景観計画 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北東7.8m市道 水道、下水 村井 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ市道　 交通 施設 村井駅南東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域で、外部からの移住者はなく、調整区域内の農家集落に対す る宅地需要は減少傾向が続いており、コロナ禍等もあり当面は微落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松本市及び塩尻市郊外の市街化調整区域内の農家集落または住宅地域。需要者の中心は当該地域に縁故 を有する地元地縁者である。需給動向は農家集落で地縁的選好性が強く働く地域であり、また外部からの新規参入者は 極めて少なく、一部の分譲住宅地域を除いて需要は乏しい。需給の中心となる価格帯は土地価格は概ね５００～７００ 万円であるも、取引自体は少なく取引が成立することがあっても縁故関係がほとんどである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は市街化調整区域であり、松本市郊外の農地の中に戸建住宅等が散在する地域であるため、共同住宅はほぼ 無い。よって賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は市内の調整区域の取引 事例の中から地域性の類似する事例を選択し試算したもので信頼性の高い価格である。従って、本件では比準価格を標 準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年春先より続く世界的なコロナ禍によ り日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動 向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影 響を与えている。 利便性にやや乏しい松本市郊外に立地し、ま た調整区域内の住宅需要は低いため、土地取 引は少ない。地域要因に特に顕著な変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.7 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％