別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 松本 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -20 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　寺沢　秀文   TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市梓川倭７番３７ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 松本市景観計画 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ新興住宅地 域 北6m市道 水道、下水 一日市場 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 一日市場駅南西方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅を中心とした比較的新興の分譲住宅地域である。幹線街路沿いの大型店舗等による利便性もあり 、小規模宅地分譲を中心として需要は堅調である。地価は底堅く推移するものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松本市の西部郊外方面を中心に同市郊外の住宅地域であると判定した。幹線道路沿いの大型店舗の利便 性及び住環境に着目する松本市及び周辺市町村を中心とする第一次取得者が需要者の中心である。同地域方面等では新 規の住宅分譲等も行われている。住環境が良く取引価格水準も比較的堅調である。土地で７００万円前後、新築戸建住 宅で２，５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺は郊外の比較的新興の住宅地域にて戸建住宅を中心とした地域であり、また市街化調整区域に指定変更されたこ とにより今後も収益目的の共同住宅の取引は少ないと予想され、収益価格の精度は劣るため収益価格は試算しなかった 。したがって、複数の規範性ある事例群より求められ市場性を反映する比準価格を標準として、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [ 53.4] [100.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年春先より続く世界的なコロナ禍によ り日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動 向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影 響を与えている。 地域において価格の二極化現象が現れている 。新興住宅地域の住環境が良い地域は、引き 続き比較的堅調に推移していくと推測される 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％