別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松本 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -17 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　敏臣   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市寿北６丁目３７６番５ ｢寿北６－４１－１９｣ ②地積 　(㎡) 593   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 松本市景観計画 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅が混在する 農家集落地域 南4.1m市道 水道、下水 平田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       590 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．１ｍ市道 交通 施設 平田駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 規制が強い調整区域内にあり、大きな地域変動要因が生ずる可能性は少ないものの、利便性は他の調整区域より 優れており、地価は比較的堅調に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松本市南部の市街化調整区域内の農家集落。需要者の中心は松本市在住者で地縁者が多い。調区の法規 制から今後の宅地開発の活発化は望めない。市街化区域に隣接することによる種々の影響や利便性も若干あり、取引は 低調ながら、比較的堅調に推移していくものと思われる。規模等において個性が強いため、市場での需要の中心となる 価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実に取引された事例から求めたもので、実証的で規範性が高い。一方、収益価格は市街化調整区域におけ る行政的な条件から収益物件の建築を想定することが困難であるため試算を行わなかった。近隣地域は自用目的での取 引が中心であるところであり、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [ 79.0] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあっても住宅地の取引は比較的堅 調。 特別な地域の変動要因は見当たらない。規制 の厳しい調整区域内にあるも、地価は比較的 堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％