別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松本 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -7 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　郷間　智吏   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 71,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市巾上５４４番６ ｢巾上９－１３｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 松本市景観計画 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、事務所等が密 集する駅裏の住宅地 域 東4m私道 水道、ガス、下水 松本 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 松本駅南西方 450m 法令 規制 ２住居 (60,160) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 松本駅近くに所在する住宅地域であり、地域要因に格別の変動はみられない。利便性等が優れることから需要は 比較的堅調であり、地価水準はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、松本市の住商混在地域を含む住宅地域である。需要者の中心は松本市又は近隣市町村居住の二次 取得者等である。当該地域は、松本駅に比較的近く、利便施設への接近性等も近いことから住環境は良好で、需要は旺 盛である。市場の中心価格帯は、土地で１０百万円前半、新築戸建住宅は総額３０百万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における 賃貸経営の投資採算性を示しており、近隣地域及び周辺地域には共同住宅も散見されるが、対象標準地の規模が小さい ために賃貸共同住宅等の収益物件を想定することが困難であることから、収益価格の試算は断念した。以上より、比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,200 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [127.0] [102.0] 100 71,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。松本市の 人口は微減で市中心部の住宅地の需要は比較 的堅調である。 周辺地域では、市道の拡幅整備工事が進みつ つある。地価水準についてはやや上昇傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％