別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長野 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 9-2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字柳原字下返町２５５１番１６ ②地積 　(㎡) 948   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ3 中規模の工場、営業 所等が建ち並ぶ工業 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 柳原 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       930 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により開発 分譲された住宅地域に隣接す る工業団地 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 柳原駅北方 1.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長野市北部の中規模の工場、営業所等が区画整然と建ち並ぶ熟成した工業団地であるが、物流施設の需要増加が 長野市内における工業地全体の需要を押し上げており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野市及び隣接する須坂市の工業地域と判定した。需要者は地元企業を中心として広域的に支店を有する 県外企業も含まれる。中規模の区画が建ち並ぶ工場団地に所在し、中規模の工場、営業所、倉庫等の需要が見込まれる が、物流施設の需要増加が長野市内における工業地全体の需要を押し上げており、需要は強含みである。取引の中心と なる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場・営業所等が多く賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しない。これに対し、比準価格は、実際の 市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件の比準価格は規範性の認められる工場地に係る取引事例から求 められており、信頼性が高い。したがって、市場の実態を反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により物流 施設の需要が強まり、これが工業地全般に及 んでおり、工業地の需要は強含みである。 長野市北部の工業団地で、工場地への需要が 全般的に強まっているが、地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％