別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.

鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１ ②地積 　(㎡) 1,832   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 中規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 北6.4m市道、東側道 水道、下水 篠ノ井 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅、市街地に比較的近いもの のＩ．Ｃアクセス等の工業利 便性がやや劣る工業団地。 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 篠ノ井駅北方 1.7km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルス感染症が続く中、製造業は持ち直しており、今後もネット通販市場の拡大等による物流拠点 需要の増加が続くものと予測。当面現状維持で取引価格の推移を踏まえ地価は強含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東北信地区の工業地である。需要者の中心は工場、物流拠点を求める長野県内外の法人である。長野県経 済はコロナ禍の中、生産水準が回復しており、国内外での経済活動再開の動きに伴う需要の活発化もあり生産は持ち直 しつつある。また、ネット通販関係物流の増加により物流拠点の需要は旺盛である。洪水浸水想定区域内にあるが水害 リスクの影響は限定的である。工業地の取引は少なく、取引規模もばらばらで中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は北信及び東信地区の工業地域における取引事例より算定されたもので、比準過程も適切で不動産市場を反映 した規範性の高い価格と思料する。一方、収益価格は理論的な価格であるが、当該地域は自社工場が多く、賃貸工場は 皆無であり、賃貸を想定しえないため試算は行えなかった。よって実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、他の工業地における公示価格との均衡をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [ 81.9] [100.0] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ２０２１年工場立地動向調査結果によると長 野県の製造業等の工場立地件数は２９件で全 国９位であった。長野市で新規工業団地の造 成が開始した。 地域要因に変動はない。千曲川の洪水浸水想 定区域（浸水深０．５ｍ～３ｍ未満）内にあ るが水害リスクは標準価格に反映している。 角地であるほかは、標準的画地である。個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％