鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長野 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１ -40307	長野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東26m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	０８ -40260	長野市		更地	（　）	ほぼ台形	東28m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	０２ -40345	長野市		建付地	（　）	不整形	東22m市道、南西6m、西5m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
d	０３ -36227	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、東5.4m、角地		商業 (90,500)
e	０２ -38676	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	169,798	100 [ 112.4]	151,066	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 151,242	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,906	100 [ 97.6]	156,666		157,000
c	(　 ) 140,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	140,304	100 [ 82.1]	170,894		171,000
d	(　 ) 180,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	172,332	100 [ 108.0]	159,567		160,000
e	(　 ) 197,740	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	202,486	100 [ 104.9]	193,028		193,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

長野 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理事業が行われた市街地で、再調達原価の把握が困難なので原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,523,647	11,271,229	35,252,418	32,712,000	2,540,418	（　0.9465） 2,404,506	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	46,240,500 円　　　　（　 88,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	200.00	ＲＣ10	2,072.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	520 ㎡	19.3 m x 27.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～１０階各階１Ｋ３０㎡６戸想定、店舗駐車場４台付、地域の標準階層考慮

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	76.5	153.00	2,152	329,256	3.0	987,768
							2.0	658,512
一括 2～10	居宅	1,872.00	86.7	1,623.02	1,956	3,174,627	2.0	6,349,254
							2.0	6,349,254
～

～

～

計		2,072.00	85.7	1,776.02		3,503,883		7,337,022
								7,007,766

⑨年額支払賃料	3,503,883 円　×　12ヶ月　＝　 42,046,596 円
⑩a共益費（管理費）	220 円／㎡　×　 1,776.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,688,693 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,735,289 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,372,764 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,082,525 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,337,022 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,702 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,007,766 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,371,420 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,523,647 円　　　　（　 89,469 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野５公８０９１　　　　-3	1,638 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	2,005	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,028 円/㎡　月額支払賃料（　 1,956 円/㎡）　基準階 2 F B
b	長野５公０９０９８　　　　-2	1,857 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,934
c	長野５公４８５６　　　　-1	1,939 ( 1,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,104

長野 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,410,000 円	470,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,745,529 円	47,455,289　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 180,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,995,000 円	470,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	470,000 円	470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	470,000 円	470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,271,229 円　（　　　　　　 21,675 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	470,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,072.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 40 ％　＋ 0.0976 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,712,000 円（　　　　　 62,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,523,647 円
②総費用	11,271,229 円
③純収益　①－②	35,252,418 円
④建物等に帰属する純収益	32,712,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,540,418 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,404,506 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,240,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
長野 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 5-24

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　西澤　俊次

TEL.

鑑定評価額

77,500,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市大字栗田字源田窪２１３８番				②地積　(㎡)	520 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層の商業ビル等が建ち並ぶ駅東口の商業地域	西8m市道	水道、ガス、下水	長野 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 25 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 540 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

長野駅南側に広がる土地区画
整理事業地内の駅に近い商業
地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

長野駅南東方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

長野駅東口への接近性が良好なことから、店舗事務所ビル、マンション、ホテルがみられるが、近年はマンショ
ン、ホテルの建設が優位な状況にあり、今後さらに熟成してゆくと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長野駅周辺の商業地域である。需要者はマンション、ホテル関連の開発業者、不動産業者及び賃貸ビル経
営を目的とする不動産賃貸事業者が想定される。近隣地域及び周辺地域は高層の店舗事務所ビル、マンション、ホテル
が中心であるが、繁華性が低く店舗事務所需要はやや弱い。周辺では駐車場が多いが、徐々にであるがマンション等住
居系用途への転換が予測される。商業地域では画地規模が区々であり、中心価格帯は把握し得ない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は長野市中心市街地の取引事例を採用し市場価値を反映し、説得力のある価格である。投資用収益物件につい
ては、投資家の期待する利回り、想定建物、賃料水準についても個別性があり、投資採算価格については幅を持つため
、収益価格は流動的な面がある。したがって市場価値を反映する実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長野 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[135.6]

[100.0]
100

147,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は新型コロナ禍から回復基調。行動
制限緩和、政府支援策により観光、個人消費
は持ち直している。設備投資は堅調。

駅東口の土地区画整理事業は、令和４年に換
地処分が行われた。周辺地域には近年開業し
たホテル、建設中のホテルがみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２ -36845	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、西1m、角地		商業 (100,390)
b	０８ -40260	長野市		更地	（　）	ほぼ台形	東28m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	０１ -38617	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.5m市道、西7m、角地		商業 (100,500)
d	０２ -38085	長野市		更地	（　）	ほぼ台形	東17m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,071	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,071	100 [ 69.4]	144,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 151,242	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,906	100 [ 95.4]	160,279		160,000
c	(　 ) 179,028	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	170,503	100 [ 89.7]	190,081		190,000
d	(　 ) 110,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	113,944	100 [ 73.3]	155,449		155,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

長野 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,114,793	12,105,184	40,009,609	37,236,000	2,773,609	（　0.9465） 2,625,221	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	50,485,019 円　　　　（　 97,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	210.00	ＲＣ11	2,310.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	520 ㎡	19.3 m x 27.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１１階は賃貸マンション、敷地内及び敷地外駐車場を想定。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	76.2	160.02	2,270	363,245	3.0	1,089,735
							1.0	363,245
2～11	共同住宅	210.00	85.0	178.50	1,984	354,144	2.0	708,288
							2.0	708,288
～

～

～

計		2,310.00	84.2	1,945.02		3,904,685		8,172,615
								7,446,125

⑨年額支払賃料	3,904,685 円　×　12ヶ月　＝　 46,856,220 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,945.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,668,048 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,524,268 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,612,213 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,632,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,172,615 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,640 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,446,125 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,405,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,114,793 円　　　　（　 100,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野５公４８５６　　　　-1	1,939 ( 1,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	2,169	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 1,984 円/㎡）　基準階 2 F B
b	長野５公４８５６　　　　-4	1,682 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	2,004
c	長野５公４９８３　　　　-13	2,365 ( 2,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,371

長野 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,605,000 円	535,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,701,984 円	52,244,268　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 180,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,547,500 円	535,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	535,000 円	535,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	535,000 円	535,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,105,184 円　（　　　　　　 23,279 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	535,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 2,310.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 40 ％　＋ 0.0976 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,236,000 円（　　　　　 71,608 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,114,793 円
②総費用	12,105,184 円
③純収益　①－②	40,009,609 円
④建物等に帰属する純収益	37,236,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,773,609 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,625,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,049 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,485,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,100 円／㎡）