鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長野 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ -40260	長野市		更地	（　）	ほぼ台形	東28m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	０３ -36227	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、東5.4m、角地		商業 (90,500)
c	０１ -40622	長野市		底地	（　）	台形	南東25m市道、南西22m、北東4m、三方路		商業 (100,600)
d	０１ -40307	長野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東26m市道、中間画地		商業 (100,500)
e	０１ -40554	長野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m県道、南西6m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,242	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,906	100 [ 80.0]	191,133	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 180,949	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	169,747	100 [ 84.7]	200,410		200,000
c	(　 303,764) 303,764	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	283,892	100 [ 184.6]	153,788		154,000
d	(　 ) 169,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	169,798	100 [ 100.9]	168,283		168,000
e	(　 ) 296,242	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	269,311	100 [ 113.0]	238,328		238,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

長野 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,779,477	2,168,524	5,610,953	4,605,120	1,005,833	（　0.9718） 977,469	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	18,442,811 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	458 ％	112 ㎡	12.5 m x 9.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 51.0 ｍ

⑥想定建物の概要

３階建店舗の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

地域の同用途の建物状況を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	2,950	212,400	5.0	1,062,000
							1.0	212,400
2～ 3	店舗	90.00	88.0	79.20	2,450	194,040	5.0	970,200
							1.0	194,040
～

～

～

計		270.00	85.3	230.40		600,480		3,002,400
								600,480

⑨年額支払賃料	600,480 円　×　12ヶ月　＝　 7,205,760 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 230.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 829,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,035,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 401,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,633,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,002,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 600,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 117,514 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,779,477 円　　　　（　 69,460 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野５公４９８３　　　　-19	3,092 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,506	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,013 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野５公０７５１８　　　　-5	1,958 ( 1,919)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 80.0]	2,690
c	長野５公４９８３　　　　-20	2,064 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 80.0]	2,835

長野 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,000 円	62,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	964,224 円	8,035,200　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 530,400 円	62,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,168,524 円　（　　　　　　 19,362 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,400,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,605,120 円（　　　　　 41,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,779,477 円
②総費用	2,168,524 円
③純収益　①－②	5,610,953 円
④建物等に帰属する純収益	4,605,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,005,833 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	977,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,442,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
長野 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 5-13

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　赤羽根　資裕

TEL.

鑑定評価額

19,900,000 円

１㎡当たりの価格

178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市南千歳１丁目１９番８				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,458)
	1.5:1	店舗Ｓ4	中層の飲食店ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	長野 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

長野駅至近の飲食店舗中心の
商業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

長野駅北東方

180m

法令

規制

商業
(100,458)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウイルス感染症の影響は残り、飲食業は引き続き不安定な状況にある。人流の改善もあるが飲食業中
心の地域として、消費停滞の地価への影響は免れない状況にあり、当面地価は下落と予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、駅接近性において類似性が認められる商業地域で形成される。需要者は、市内法人・事業者が中心とな
り、市外よりの需要も認められる。本地域は、駅に近接する商業地域として安定的に推移してきたが、商況は新型コロ
ナウイルスの感染状況に左右され、収益は本格的回復に至っていない。人流改善の一方、消費萎縮の懸念もあり、地域
動向は引き続き停滞局面にある。駅周辺の既成商業地域の事例は稀少で、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域に取引事例は稀少であるが、立地条件において関連性ある事例より試算が行われた比準価格には、一定の実証
性が認められる。収益価格は、用途面で類似性ある賃貸事例が稀少であることに加え、試算にあたっては弱含みの賃貸
需要動向を考慮せざるを得ずやや低位に試算がなされた。評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に、収益価格を
関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長野 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[113.1]

[100.0]
100

177,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の収益に及ぼす影
響は否定できないが、人流は改善し、優良立
地地域のマンション開発も活発で、地価は安
定的に推移。

長期化する新型コロナウイルス感染症の影響
から、飲食店舗の営業状況は不安定で、引き
続き地域動向は停滞している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ -40260	長野市		更地	（　）	ほぼ台形	東28m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	０１ -39946	長野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.7m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	０３ -36227	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、東5.4m、角地		商業 (100,500)
d	０１ -41270	長野市		更地	（　）	不整形	東6.5m市道、中間画地		商業 (90,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,242	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,906	100 [ 83.1]	184,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 97,123	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	98,791	100 [ 54.2]	182,271		182,000
c	(　 ) 180,949	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	169,747	100 [ 91.8]	184,910		185,000
d	(　 ) 112,309	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	112,077	100 [ 61.7]	181,648		182,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

長野 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,503,928	2,150,803	5,353,125	4,309,920	1,043,205	（　0.9445） 985,307	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	18,590,698 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	458 ％	112 ㎡	12.5 m x 9.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 51.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階フロア貸し。駐車場なし。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

店舗ビルとしては、標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	2,937	211,464	5.0	1,057,320
							1.0	211,464
2～ 2	店舗	90.00	88.0	79.20	2,438	193,090	5.0	965,450
							1.0	193,090
3～ 3	店舗	90.00	88.0	79.20	2,350	186,120	5.0	930,600
							1.0	186,120
～

～

計		270.00	85.3	230.40		590,674		2,953,370
								590,674

⑨年額支払賃料	590,674 円　×　12ヶ月　＝　 7,088,088 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 230.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 829,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,917,528 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 554,227 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,363,301 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,953,370 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,466 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 590,674 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 113,161 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,503,928 円　　　　（　 66,999 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野５公４９８３　　　　-19	3,092 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,937 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野５公６９２２　　　　-4	5,097 ( 4,904)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,854
c	長野５公０９０９８　　　　-5	2,642 ( 2,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [ 80.0]	2,949

長野 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,400 円	58,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	950,103 円	7,917,528　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 496,400 円	58,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,150,803 円　（　　　　　　 19,204 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,400,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,309,920 円（　　　　　 38,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,503,928 円
②総費用	2,150,803 円
③純収益　①－②	5,353,125 円
④建物等に帰属する純収益	4,309,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,043,205 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	985,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,797 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,590,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）