鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長野 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１ -40307	長野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東26m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	０３ -36227	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、東5.4m、角地		商業 (90,500)
c	０１ -40554	長野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m県道、南西6m、角地		商業 (100,500)
d	０２ -38676	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	０１ -38572	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.8m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	169,798	100 [ 108.1]	157,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 180,949	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	169,747	100 [ 106.0]	160,139		165,000
c	(　 ) 296,242	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	269,311	100 [ 122.4]	220,025		227,000
d	(　 ) 197,740	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	202,486	100 [ 90.3]	224,237		231,000
e	(　 ) 97,508	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,973	100 [ 61.3]	154,931		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

長野 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,094,172	11,997,878	31,096,294	28,255,200	2,841,094	（　0.9458） 2,687,107	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	50,700,132 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	Ｓ8	1,840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	468 ㎡	26.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～８階事務所、各階部分貸し。屋外駐車場。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

地域の類似建物を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	75.0	172.50	2,713	467,993	6.0	2,807,958
							1.0	467,993
2～ 2	店舗	230.00	80.0	184.00	2,191	403,144	6.0	2,418,864
							1.0	403,144
3～ 8	事務所	230.00	80.0	184.00	2,087	384,008	6.0	2,304,048
							0.0	0
～

～

計		1,840.00	79.4	1,460.50		3,175,185		19,051,110
								871,137

⑨年額支払賃料	3,175,185 円　×　12ヶ月　＝　 38,102,220 円
⑩a共益費（管理費）	350 円／㎡　×　 1,460.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,134,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 756,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,236,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 756,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,249,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,742,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,051,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 180,986 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 871,137 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 170,482 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,094,172 円　　　　（　 92,082 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野５公４９８３　　　　-21	2,225 ( 2,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,097 円/㎡　月額支払賃料（　 2,087 円/㎡）　基準階 3 F B
b	長野５公８０９１　　　　-8	2,271 ( 2,266)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,100
c	長野５公４９８３　　　　-18	3,092 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,061

長野 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,930,000 円	386,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,399,078 円	44,992,320　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 615,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,281,000 円	386,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,997,878 円　（　　　　　　 25,636 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	386,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,255,200 円（　　　　　 60,374 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,094,172 円
②総費用	11,997,878 円
③純収益　①－②	31,096,294 円
④建物等に帰属する純収益	28,255,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,841,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,687,107 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,742 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,700,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
長野 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 5-12

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　奥村　淳

TEL.

鑑定評価額

73,900,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外				②地積　(㎡)	468 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (100,500)
	台形 1.5:1	ホテル兼店舗Ｓ9F1B	高層ホテル、低層店舗等が混在する商業地域	東11m市道、北側道	水道、ガス、下水	長野 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

長野駅と権堂商店街を最短で
結ぶ準幹線街路沿い

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

長野駅北方

480m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

長野駅から権堂方面への準幹線街路沿いに高層マンション、ホテル、飲食店等建ち並ぶ商業地域で、繁華性は市
内平均以上で総合的に優れる。ウィズコロナによりホテル、飲食店等業況回復し地価は横ばいに転じると予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長野駅を中心とした商業地全域。需要者は小売店舗や貸ビルを業とする個人事業者もしくは中小企業で、
ホテル・マンション業者も考えられる。長野駅前核店舗から権堂アーケード街、善光寺方面への人の流れを吸引でき、
飲食店やホテルが好調だったが、コロナ禍で業況は一時落ち込んだ。商業採算の取れる極一部の業種限定で中規模画地
の店舗や事務所の需要が中心と思われるが、最近の商業地取引は散発的で需要の中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は長野駅を中心とした市内商業地の事例を採用し実証的である。ただ商業地の事例数が少なく十分な取
捨選択ができなかった。収益価格は需給動向等賃貸市場の実態及び法令規制を重視し検討した結果、想定建物の大きさ
の限界や空室が殆ど生じないレベルの賃料設定となったため相対的に低位に試算された。よって取引の実態に重きを置
き、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長野 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[130.3]

[103.0]
100

158,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気浮揚の実感に乏しいが、生活必需品店舗
やマンション分譲等は好調さを維持している
。小売業は商況によって新旧の入れ替わりも
素早い。

市内マンション需要は依然好調で即完売が常
態化。一方コロナ禍でホテル宿泊客は一時減
少、飲食関連ではテイクアウト型のみ好調、
他は徐々に回復。

個別的要因に変動はなく、引き続き角地の効
用増を考量。なお準防火地域のため基準建蔽
率は１０％緩和（地域全体に共通）。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１ -40307	長野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東26m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	０２ -36845	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、西1m、角地		商業 (100,390)
c	０２ -39962	長野市		更地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
d	０３ -36227	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、東5.4m、角地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	169,798	100 [ 120.2]	141,263	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 100,071	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,071	100 [ 53.1]	188,458		194,000
c	(　 ) 81,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	83,193	100 [ 52.2]	159,374		164,000
d	(　 ) 180,949	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	169,747	100 [ 101.0]	168,066		173,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -43.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -41.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

長野 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の商業地で原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,823,712	11,804,321	31,019,391	28,255,200	2,764,191	（　0.9725） 2,688,176	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	50,720,302 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	230.00	Ｓ8	1,840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	468 ㎡	26.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～８階事務所、屋外駐車場を想定（駐車場附置条例を考慮）

⑦有効率　 78.5 ％
の理由

同種の店舗事務所ビルと比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	70.0	161.00	3,025	487,025	10.0	4,870,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	230.00	78.0	179.40	2,420	434,148	10.0	4,341,480
							0.0	0
3～ 8	事務所	230.00	80.0	184.00	2,118	389,712	6.0	2,338,272
							0.0	0
～

～

計		1,840.00	78.5	1,444.40		3,259,445		23,241,362
								0

⑨年額支払賃料	3,259,445 円　×　12ヶ月　＝　 39,113,340 円
⑩a共益費（管理費）	303 円／㎡　×　 1,444.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,251,838 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例、広告資料等比較検討して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,365,178 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,242,259 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,602,919 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,241,362 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 220,793 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,823,712 円　　　　（　 91,504 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野５公４９８３　　　　-22	2,290 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,140	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,129 円/㎡　月額支払賃料（　 2,118 円/㎡）　基準階 3 F B
b	長野５公４８５６　　　　-6	2,280 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,092
c	長野５公８０９１　　　　-8	2,271 ( 2,266)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,163

長野 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,930,000 円	386,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,381,421 円	44,845,178　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 439,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,281,000 円	386,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,804,321 円　（　　　　　　 25,223 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	386,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,255,200 円（　　　　　 60,374 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,823,712 円
②総費用	11,804,321 円
③純収益　①－②	31,019,391 円
④建物等に帰属する純収益	28,255,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,764,191 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,688,176 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,720,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）