鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長野 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１ -40307	長野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東26m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	０１ -40554	長野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m県道、南西6m、角地		商業 (100,500)
c	０３ -36227	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、東5.4m、角地		商業 (90,500)
d	０３ -43568	長野市		更地	（　）	ほぼ整形	北11m市道、西29m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e	０８ -40260	長野市		更地	（　）	ほぼ台形	東28m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	169,798	100 [ 97.9]	173,440	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 296,242	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	269,311	100 [ 91.8]	293,367		293,000
c	(　 ) 180,949	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	169,747	100 [ 74.4]	228,155		228,000
d	(　 ) 98,896	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	96,016	100 [ 50.6]	189,755		190,000
e	(　 ) 151,242	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,906	100 [ 67.2]	227,539		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -44.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

長野 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,334,277	3,502,116	8,832,161	7,970,400	861,761	（　0.9445） 813,933	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,357,226 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	106.25	Ｓ5	541.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	125 ㎡	10.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し、敷地内に駐車場なし、地域の標準的な規模、階層を考慮

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	106.25	77.0	81.81	2,793	228,495	3.0	685,485
							0.0	0
2～ 2	店舗	106.25	80.0	85.00	2,374	201,790	3.0	605,370
							0.0	0
3～ 5	事務所	106.25	80.0	85.00	2,095	178,075	3.0	534,225
							0.0	0
～

～

計		541.25	77.9	421.81		964,510		2,893,530
								0

⑨年額支払賃料	964,510 円　×　12ヶ月　＝　 11,574,120 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 421.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,518,516 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,092,636 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 785,558 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,307,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,893,530 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,334,277 円　　　　（　 98,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野５公６９２２　　　　-1	2,675 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	3,068	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,793 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野５公０７５１８　　　　-5	1,958 ( 1,919)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 92.0]	2,595
c	長野５公４９８３　　　　-20	2,064 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 92.0]	2,736

長野 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	648,000 円	108,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,571,116 円	13,092,636　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,502,116 円　（　　　　　　 28,017 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 541.25 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,970,400 円（　　　　　 63,763 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,334,277 円
②総費用	3,502,116 円
③純収益　①－②	8,832,161 円
④建物等に帰属する純収益	7,970,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	861,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	813,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,357,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
長野 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 5-9

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　齋藤　隆

TEL.

鑑定評価額

24,900,000 円

１㎡当たりの価格

199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.5	店舗Ｓ5	店舗ビル等が建ち並ぶ中央通り沿いの商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	長野 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

長野駅から善光寺に向かう幹
線道路沿いに商業ビル等が建
ち並ぶ駅に近い中心商業地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

長野駅北西方

300m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の店舗、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ中央通り沿いの商業地域。一昨年、中央通り斜向かいに再開発ビル
が開業し、向いの商業ビルは現在取壊し中であり、その他中央通り沿いでの再開発が計画されている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長野市中心市街地の商業地域である。需要者は飲食や小売り・サービス関連の地元事業者が中心となる。
近隣地域は長野駅から善光寺に向かう中央通り沿いに小規模店舗・飲食店等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。
昨年は善光寺御開帳の効果から飲食店等の業況は改善しつつあったが、足許の新規感染者数の高止まりにより再び不透
明感が強くなってきている。中心商業地の取引は少なく中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は長野駅周辺の中心商業地の取引事例の中からより規範性の高い事例を中心に求めたもので市場の実態を反映
した価格である。一方、収益価格は５階建の店舗兼事務所ビルを想定したが、賃料水準の低さと建築費の増嵩等から比
準価格に比し相当低位となった。典型的な需要者である地元事業者は市場の取引水準を重視する傾向にあることから、
実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　長野 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    201,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの感染者数が高水準で推移してい
るため長野駅周辺の飲食店等は厳しい状況に
あり、地価は不透明感が増している。

一昨年、中央通り斜向かいに地上１４階建の
再開発ビルがオープンした。現在、中央通り
向いの商業ビルが解体中で再開発が予定され
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

-1.0 ％

３　試算価格算定内訳

長野 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１ -40622	長野市		底地	（　）	台形	南東25m市道、南西22m、北東4m、三方路		商業 (100,600)
b	０１ -40307	長野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東26m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	０１ -40554	長野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m県道、南西6m、角地		商業 (100,500)
d	０３ -36227	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、東5.4m、角地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 303,764) 303,764	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	283,892	100 [ 124.4]	228,209	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	228,000
b	(　 ) 169,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	169,798	100 [ 92.0]	184,563		185,000
c	(　 ) 296,242	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	269,311	100 [ 92.9]	289,893		290,000
d	(　 ) 180,949	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	169,747	100 [ 84.1]	201,839		202,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

長野 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,392,186	3,332,043	8,060,143	7,180,920	879,223	（　0.9458） 831,569	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,689,981 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ5	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	125 ㎡	10.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～５階事務所、各フロア貸し、駐車場なし、地域の標準的階層・需給動向を考慮

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	2,996	224,700	3.0	674,100
							1.0	224,700
2～ 2	店舗	100.00	80.0	80.00	2,397	191,760	3.0	575,280
							1.0	191,760
3～ 5	事務所	100.00	80.0	80.00	1,947	155,760	3.0	467,280
							1.0	155,760
～

～

計		510.00	77.5	395.00		883,740		2,651,220
								883,740

⑨年額支払賃料	883,740 円　×　12ヶ月　＝　 10,604,880 円
⑩a共益費（管理費）	303 円／㎡　×　 395.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,436,220 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,041,100 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 842,877 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,198,223 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,651,220 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,656 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 883,740 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 169,307 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,392,186 円　　　　（　 91,137 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野５公４９８３　　　　-19	3,092 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,321	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,055 円/㎡　月額支払賃料（　 2,996 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野５公０７５１８　　　　-8	2,452 ( 2,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,780
c	長野５公６９２２　　　　-1	2,675 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,064

長野 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	588,600 円	98,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,565,343 円	12,041,100　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 833,800 円	98,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,100 円	98,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,100 円	98,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,332,043 円　（　　　　　　 26,656 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,100,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,180,920 円（　　　　　 57,447 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,392,186 円
②総費用	3,332,043 円
③純収益　①－②	8,060,143 円
④建物等に帰属する純収益	7,180,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	879,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	831,569 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,689,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）