別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 長野 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -43 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.

鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字東和田字中道南沖３４２番１１ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パートが混在する住 宅地域 東5.3m市道 水道、下水 北長野 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 細街路の多い、比較的古くか らの住宅エリア 街 路 基準方位北　　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 北長野駅南方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は、古くからの住宅エリアのため細街路も多いが、付近には商業施設が多く生活の利便性は高い。ウイズ コロナにおける経済活動は安定を取り戻しつつあり、今後、地価も堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ線北長野駅南側一円の住宅地域及びその周辺地域である。典型的需要者は、マイホーム保有目的の エンドユーザーが中心となる。当該地域は、いわゆる平林街道ほか、幹線道路沿いの商業施設に程近く、生活の利便性 が良好であり、また、敷地の分割によって総額の抑えられた取引きも多いことから、需要と供給ともに安定している。 その価格水準は、土地が１，０００万円程度、新築戸建は３，０００万円程度が主流となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、比較的古くからの住宅街にあって、幅員約５ｍの道路に面し、居住の快適性・生活の利便性を有すること から、住まいとしての需要が高い。比準価格は、現実の取引事例に基づき、実証性を有するところ、収益価格について は、地域の実情と投資採算性の観点から、その試算を断念した。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資 料の相対的信頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を以て、鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,400 円／㎡ [101.6] 100 100 [104.0] 100 [115.6] [102.0] 100 58,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが 、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱 えており、不透明感も強まっている。 長野市内東部の住宅地域においては、取引総 額を抑えるため、敷地の分割が数多く行われ ており、需要と供給ともに、比較的安定的に 推移している。 個別的要因について、特段、変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％