別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長野 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -34 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外 ②地積 　(㎡) 431   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が多い郊外の住宅地 域 南東4.2m市道 水道、下水 北長野 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 主に一般住宅が建ち並ぶ、市 街化区域に近接した市街化調 整区域内の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 北長野駅南東方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近く相応の利便性がある住宅地域。近隣地域内で開発の動きがあり、住宅地域として成熟が進む可 能性がある。地価は値頃感もあって底を打ちつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の市街化調整区域内の住宅地域であり、犀北地域の市街化区域周辺の調整区域内住宅地域が価格牽連 性の高い地域である。需要者は市内居住者が中心である。近隣地域は市道沿いに主に中規模一般住宅が建ち並びスーパ ー、コンビニが徒歩圏内にある等利便性が認められ、近時、近隣地域内での宅地開発の動きが見られる。地価は長期下 落から値頃感が出てきておりほぼ底を打ったと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、周辺市街化調整区域内住宅地の取引事例の中の規範性の高い事例を重視して求めており、市場の 実態を反映した価格が得られた。収益価格については、行政的条件からアパートを想定することが困難なため試算しな かった。調整区域内住宅地の需要者は取引価格水準を重視して価格を決定するのが一般的であるので、実証的な比準価 格を採用して、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長野県経済は新型コロナの影響からの持直し の動きが続いており、長野市内住宅地の価格 は利便性・快適性が優る地域では緩やかな上 昇が続いている。 市街化調整区域内ではあるが、近隣地域内で 開発の動きが見られ、住宅地域として熟成度 を増していく可能性がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％