別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 長野 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -31 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕   TEL.

鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２ ②地積 　(㎡) 442   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 東3m市道 水道、ガス、下水 信濃浅野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地勢をなす中に農地と農 家住宅が見られる地域 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 信濃浅野駅北東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内にある地縁的繋がりがある居住者が中心となる農家住宅地域であることから、需要は限定的で 、人口の減少傾向からも、今後も需要が顕在化する要因は認められず、地価は下落局面が継続するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内市街化調整区域内住宅地域を中心に隣接する須坂市・小布施町の市街化調整区域内住宅地域を含み 広域的に形成される。需要者層は、地縁的選好性に基づく市場閉鎖性が認められることからも、本地域居住者を中心と して隣接地区居住者に限定される。本地域は、傾斜地勢をなす豊野地区中心地域より離れる居住利便性が劣る地域で、 需要は低調に推移している。同一需給圏内の土地取引は稀少で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内にある農家集落地域であり、賃貸住宅の想定は困難で、賃貸市場の熟成も認められないため、収益価 格の試算は行わなかった。広域的に形成される同一需給圏内類似地域にある事例より試算を行った比準価格は、採用可 能な事例が稀少ではあるものの、一定の実証性を有するものと認められる。よって、評価額の決定にあたっては、比準 価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 93.1] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [100.0] 100 9,550  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建築 着工件数は対前年減少傾向であるが、当市地 価は、中心市街地を中心に安定的傾向が継続 。 地域に特に変動要因は認められない。地域の 不動産市場は、地縁的結合により閉鎖的で、 需要顕在化の可能性は低く、今後も停滞傾向 にて推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％