別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長野 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -30 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　奥村　淳   TEL.

鑑定評価額 9,430,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市東犀南３９４番７８ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 篠ノ井 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 篠ノ井駅北東方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 犀川南の大規模な郊外住宅団地で熟成しており今後も現状維持と予測する。南方で土地区画整理事業に伴う各種 量販店出店により格段に利便性が向上、つれて地価は上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野市犀川南地区の住宅地域。需要者は同地区の居住者が中心で他市域や市外からの転入もみられる。犀 川南地区では近年水沢上庭、稲里中央、瀬原田等の区画整理事業が展開され、金融緩和の追い風にも乗って取引環境は 活性化している。小規模化は一服し単価設定の上昇傾向が続いており既存住宅地価格への影響も無視できないレベル。 土地価額は９００～１１００万円程度、新築の戸建物件は総額２５００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記の理由から収益価格は求めることができなかった。比準価格は長野市犀川南地区の住宅地の事例を採用し比較検討 したもので、近傍類似の事例も含んでいるため実証的である。事例相互のバランス検討もされていることから一定の精 度は確保できたと思われる。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって本件鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -32                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,900 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実 感はないが低金利、住宅ローン減税等により 、コロナ禍にあっても住宅地価は上昇気配の 様相を呈する。 南の水沢上庭区画整理事業地内での出店は家 具、衣料、食品、薬品、飲食店等２０店を超 える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％