別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長野 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -28 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市三輪４丁目８５３番３３ ｢三輪４－７－１６｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北3.8m市道 水道、ガス、下水 本郷 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近い古くからの既成 住宅地域 街 路 基準方位　北　　３ ．８ｍ市道 交通 施設 本郷駅南西方 600m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長野市犀北地区のうち中心部に比較的近い熟成した住宅地域で、需要者の中心は市内居住の中堅サラリ ーマン等である。圏内では引き続き未利用地等を利用した小規模な宅地開発が行われており、一定の供給は確保されて いる。需要は、長野市中心部に近い利便性等を反映して安定している。土地は１，５００～２，０００万円、新築戸建 は５，０００万円以内が需要の中心であるが、最近は富裕層による総額が嵩む取引も増えている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の一般住宅等が建ち並ぶ利便性や住環境に優る熟成した住宅地域で、周辺にはアパート等の共同住宅は少なく、 また、標準地の前面道路の幅員が狭いことから、共同住宅の想定が困難であるので収益還元法は適用せず、比準価格の み試算したが、信頼性の高い取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥 当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [113.5] [100.0] 100 76,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが続いている。設備投 資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコ ロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直してい る。 地域要因に格別の変動はない。住環境や生活 上の便も良好なことから需要は堅調で、中心 市街地に近い住宅地域として相応の競争力を 有している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％