別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 長野 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -25 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字赤沼字西通２６３番１ ②地積 　(㎡) 550   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 空地 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北4m市道 水道、下水 豊野 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 千曲川に近い平坦な集落地域 。令和元年の東日本台風によ り床上浸水被害を受けた。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 豊野駅南方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東日本台風の浸水被害地域であり、家屋の修復、建替が行われ地域に戻る住民がみられるが、他地域へ移転した ままの住民もおり、建物の解体が進み空地が散見される。今後も不動産需要の停滞が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需要圏は長野市及び隣接市町内の集落的住宅地域である。長沼地区が集落地域であることや水害被害を受けたこと から、需要者は地縁者が中心と想定される。長沼地区は東日本台風の被災後の人口減少が大きく、高齢化が進む集落地 区である。水害による人口減により土地供給が増え、水害地に対する不動産需要が減退していることから、地価の下落 は大きい。水害地域においては規範性の有する事例は少なく中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は無く、賃貸市場は未成熟のため、収益価格は試算しなかた。一方、農家集落の事例は少なく、 同一需給圏内の類似地域において広域的に事例を収集選択のうえ各事例の信頼性を検討した。採用した事例の規範性は 高く比準の過程も適切であるため、比準価格は妥当であると思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性を 的確に反映している比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県全体で減少傾向、長野市の減少率は 県平均より小さい。宅地分譲の多い地域やマ ンション建設が行われた地域では人口が増加 している。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.9 ％  ％