別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長野 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -24 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番 ②地積 　(㎡) 877   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 の混在する住宅地域 南4m市道 水道、下水 川中島 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 川中島駅南東方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅の中に一般住宅等も見られる集落地域である。市街化区域や最寄り駅に比較的近いことから市街化の影 響は受けるが、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長野市犀南地区の市街化区域に比較的近い集落地域で、需要者は市内の居住者が中心で、市外からの転 入需要は少ない。当該地域は、最寄り駅から徒歩圏内で、保育園や小学校にも近く、生活上の便は概ね良好である。こ のような立地条件から、周辺では小規模な宅地開発も見られるが、最近は市街化区域内での用地取得が難しくなってき ていることから、市街化調整区域の既存宅地等の開発が可能な土地の需要は上向いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、農家集落内の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当該地域 は農家住宅の中に一般住宅等も見られ、その背後に田や果樹園が広がる集落地域で、原価法及び収益還元法は適用でき ず、比準価格のみ試算したが、上記のとおり適切な取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。 よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,300 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 70.2] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが続いている。設備投 資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコ ロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直してい る。 地域要因に格別の変動はない。市街化区域に 近く、周辺の市街化調整区域内では小規模な 開発も見られ、需給は概ね安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％