別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長野 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -19 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２ ②地積 　(㎡) 1,091   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 大規模一般住宅、農 家住宅の多い既成住 宅地域 北7.2m市道、西側道 水道、下水 篠ノ井 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧県道沿いに農家住宅等が建 ち並ぶ旧来からの既成住宅地 域 街 路 市道７．２ｍ 交通 施設 篠ノ井駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅が密集する住宅地で硬直・排他的な地域的特性から需給状態は弱い。また北方面に土砂災害 の危険箇所もあり、周辺で新たな宅地供給もうかがえることから当該地域の地価は引き続き下落傾向で推移。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長野市に分布する市街化調整区域内一帯の農家住宅地域である。近隣地域は古くからの農家集落で閉鎖 的、硬直的な地域であり、洪水浸水想定区域に指定されていることから需給関係は弱い。需要者の中心は当該地域に関 係を有する地縁・血縁関係者が主体である。地価水準が低く周辺市町村に近いことから新たな需要者も見られるが選考 度合いは低い。また、物件自体に統一性がなく画地規模も大小入り交じり、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当標準地は市街化調整区域にあり法令上の規制が厳しく、新規参入者が少ない地域特性からアパート、貸家等の収益物 件は皆無に等しい。また、賃貸市場自体が未成熟な地域であるので収益還元法を採用しなかった。取引事例比較法で採 用した事例は同じ市街化調整区域内の成約事例で規範性があり社会に対する説得力を有する価格が求められた。要因比 較を適切に行い、それぞれの地域の実状を反映した実証性の高い比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減、世帯数は微増、川柳地区の人 口は減少傾向。２０１９年篠ノ井地区に浸水 被害が発生。長野県経済は持ち直しの動きが みられる。 地域要因に変動はない。千曲川の洪水浸水想 定区域（浸水深３ｍ～５ｍ未満）内にあるが 水害リスクは標準価格に反映している。 特に個別的要因はない。側道は道路としての 特性が貧弱で価格に影響を与えていないと判 断した。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％