別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 長野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -15 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 74,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字高田字川端東沖７２５番７９ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ートも見られる住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 長野 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道路幅員の確保された、比較 的新しい閑静な住宅エリア 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 長野駅東方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は長野市内中心部へのアプローチに優れ、国道沿いの商業施設にも程近く生活利便性の高いエリアである 。ウイズコロナにおける経済活動は安定を取り戻しつつあり、今後、地価も堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長野市内中心部から東方に位置する住宅地域及びその周辺地域である。典型的需要者は、マイホーム保 有目的のエンドユーザーが中心となる。当該地域は、国道１９号線他、主要幹線道路沿いの商業施設に程近く、生活の 利便性が良好であり、また、敷地の分割によって総額の抑えられた取引きも多いことから、需要と供給ともに安定して いる。その価格水準は、土地が１，０００万円前半から中盤、新築戸建は３，０００万円中盤程度が主流となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、閑静な住宅街にあって、幅員６ｍの道路に面し、居住の快適性・生活の利便性に優れていることから、住 まいとしての需要が高い。比準価格は、現実の取引事例に基づき、実証性を有するところ、収益価格については、地域 の実情と投資採算性の観点から、その試算を断念した。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対 的信頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を以て、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [118.3] [102.0] 100 74,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが 、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱 えており、不透明感も強まっている。 長野市中心部の住宅地域においては、取引総 額を抑えるため、敷地の分割が数多く行われ ており、需要と供給ともに、比較的安定的に 推移している。 個別的要因について、特段、変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％