別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 長野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -7 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月2日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市上松１丁目７１３番１外 ｢上松１－９－１１｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 本郷 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に大学・公園が見られる 土地利用度の高い住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 本郷駅北西方 800m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用度が高く現状のまま推移する地域。幅員の状態にやや難があるが、近隣に学校・公園が見られ、住環境 が良好な住宅地域として、地価動向も堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長野電鉄本郷駅から桐原駅等長野電鉄各駅を最寄駅とする圏域を中心に、市中心市街地北方の住宅地域 を含み形成される。需要者の中心は、当市居住の個人取得者で、市外よりの需要も認められる。土地利用度が高く公園 も近距離にある住環境が良好な地域として、需要は顕在化しやすく地域動向は堅調である。需要水準の総額に関しては 、総額抑制傾向に変化はなく、土地のみで１５００万円程度、土地建物で３５００万円～４０００万円と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には、アパートも見られるが、対象公示地は画地規模が小さく、市場性あるアパートの想定は困難であり、収 益価格の試算は行わなかった。本地域及び周辺地域においては、居住快適性を重視した自己利用目的取引が多く、需要 は引き続き堅調に推移し、類似地域に信頼性ある取引事例を求めることが出来た。よって、本地域の要因を反映する比 準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額の関連を踏まえ、評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,400 円／㎡ [101.6] 100 100 [104.0] 100 [ 94.0] [102.0] 100 71,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建築 着工件数も対前年減少傾向であるが、当市地 価は、中心市街地を中心に安定的傾向が継続 。 地域に特に変動要因は認められない。住環境 が良好な地域として、需要動向は堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％