別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市吉田２丁目３９２番６ ｢吉田２－１２－３０｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 桐原 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画の整った小規模な住宅団 地 街 路 基準方位北　　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 桐原駅北方 900m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和６０年頃に開発された小規模な分譲地で、中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域を形成している。 地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長野市北東部郊外の熟成した住宅地域で、需要者の中心は市内居住の中堅サラリーマン等である。圏内 では引き続き未利用地等を利用した小規模な宅地開発が行われており、一定の供給は確保されている。需要は、長野市 中心部に比較的近い利便性等を反映して安定している。土地は１，２００～１，５００万円、新築戸建は４，０００万 円以内が需要の中心であるが、最近は総額を抑えた小規模な宅地分譲が増えている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、アパートや月極駐車場等の収益物件も若干見られるが、自己の居住 目的での取引が中心であるので、原価法及び収益還元法は適用せず、比準価格のみ試算したが、信頼性の高い取引事例 より求めており、市場性を反映した価格が求められた。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長野 -16                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが続いている。設備投 資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコ ロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直してい る。 地域要因に格別の変動はない。住環境や生活 上の便も良好なことから需要は堅調で、郊外 の住宅地域としては相応の競争力を有してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +0.7 ％