鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士河口湖 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６１９２０２ -44484	富士吉田市		更地	（　）	長方形	北東9.7m国道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
b	１２２０６１９４３０ -44437	南都留郡富士河口湖町		更地	（　）	長方形	北西5.5m道路、中間画地		（都）国立公園（２種） (70,200)
c	１２２０７１９２０２ -38734	富士吉田市		建付地	（　）	長方形	南東10m国道、西1.5m、二方路		（都）商業 (90,400)
d	１２２０７１９４３０ -38771	南都留郡富士河口湖町		更地	（　）	長方形	北西5.5m町道、北東4m、角地		（都）国立公（２種） (70,330)
e	Ａ２２１０ -27001	富士吉田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西26m国道、南2.4m、角地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,900	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,692	100 [ 97.0]	53,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,300
b	(　 ) 30,249	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,158	100 [ 57.6]	52,358		52,400
c	(　 ) 29,243	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	31,350	100 [ 70.0]	44,786		44,800
d	(　 ) 45,848	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,814	100 [ 84.6]	52,972		53,000
e	(　 ) 50,891	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	51,722	100 [ 96.6]	53,542		53,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,100 円／㎡]

富士河口湖 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,431,238	1,264,336	5,166,902	3,569,570	1,597,332	（　0.9733） 1,554,683	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	31,728,224 円　　　　（　 36,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士河口湖 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	330.00	Ｓ1	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	60 ％	200 ％	200 ％	873 ㎡	25.0 m x 35.0 m	前面道路：町道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家店舗一棟貸しを想定。駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一社一棟貸しを想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	1,800	594,000	3.0	1,782,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		594,000		1,782,000
								0

⑨年額支払賃料	594,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,128,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,128,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 712,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,415,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,782,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,038 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,431,238 円　　　　（　 7,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２２０２　　　　-4100	2,088 ( 2,033)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２２０６　　　　-26109	1,925 ( 1,922)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,804
c	Ｂ２２１０　　　　-27002	1,401 ( 1,399)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,806

富士河口湖 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,400 円	49,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	263,736 円	7,128,000　×　　　　 3.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 313,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,700 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	98,200 円	49,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,264,336 円　（　　　　　　 1,448 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,569,570 円（　　　　　 4,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,431,238 円
②総費用	1,264,336 円
③純収益　①－②	5,166,902 円
④建物等に帰属する純収益	3,569,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,597,332 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,554,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,781 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,728,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
富士河口湖 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士河口湖 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　餅田　豊

TEL.

鑑定評価額

45,700,000 円

１㎡当たりの価格

52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南都留郡富士河口湖町船津字堀休場２１８３番１外				②地積　(㎡)	873 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (60,200) 国立公(普通) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ2	中規模の店舗や営業所等の見られる路線商業地域	東12m町道	水道、下水	河口湖 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ町道

交通

施設

河口湖駅南西方

1.1km

法令

規制

（都）近商
(60,200)
国立公(普通)

⑤地域要因の将
　来予測

船津登山道沿いに低層の店舗等が連たんする路線商業地域で、コロナ禍により収益性が低下したが、最近は顧客
が戻ってきており商況は回復傾向にある。今後地価は安定的に推移するものとと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は富士河口湖町を含む富士北麓地域の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。主たる需要者は豊
富な資金力を有し近隣型中心の店舗を展開する法人又は個人事業者が中心と認められる。近隣地域は地元住民向けの店
舗等が連たんする路線商業地域で、繁華性等の商況は町内において中程度に位置され、コロナ禍により収益性が減退し
たが、現在は顧客が回復傾向にある。取引される規模もまちまちで、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

富士河口湖町中心部の路線商業地で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、近年
は事業用借地権方式での店舗立地が中心となっており、土地価格に見合う家賃水準が形成されていないことから収益価
格は低位に試算された。近隣地域においては自用目的の取引が中心と認められるので、商業地の市場動向を反映した比
準価格を標準に、収益価格を比較考量し、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地元経済の先行きに対する不透明感は根強い
が、アフターコロナを見据え、経済環境の持
ち直しが見られ、地価は安定化傾向にある。

船津登山道沿いにホテル、ドラッグストア、
サービス店舗等が連たんする路線商業地域で
、コロナ禍以降来客数が落ち込んだが現在は
回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士河口湖 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６１９４３０ -44409	南都留郡富士河口湖町		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m町道、南6m、角地		（都）近商白地 (70,200)
b	１２２０７１９４３０ -38771	南都留郡富士河口湖町		更地	（　）	長方形	北西5.5m町道、北東4m、角地		（都）国立公（２種） (70,330)
c	Ｄ２２１１ -4001	南都留郡富士河口湖町		建付地	（　）	ほぼ台形	北22m県道、西4.5m、角地		（都）近商国立公園（普通） (70,200)
d	１２２０２１９２０２ -39757	富士吉田市		更地	（　）	ほぼ整形	北東11m国道、中間画地		（都）準住居農用地区域でない (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,345	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	54,810	100 [ 108.0]	50,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,800
b	(　 ) 45,848	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,814	100 [ 82.8]	54,123		54,100
c	(　 ) 54,429	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	53,728	100 [ 99.8]	53,836		53,800
d	(　 ) 45,249	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,978	100 [ 88.0]	51,111		51,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,900 円／㎡]

富士河口湖 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,488,246	1,285,086	5,203,160	3,569,570	1,633,590	（　0.9733） 1,589,973	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	32,448,429 円　　　　（　 37,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士河口湖 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	330.00	Ｓ1	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	60 ％	200 ％	200 ％	873 ㎡	25.0 m x 35.0 m	前面道路：町道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建店舗で、床面積３３０㎡。床面積は一棟貸しのため、来客用駐車場の確保分も考慮し、想定している。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	1,796	592,680	3.0	1,778,040
							0.0	0
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		592,680		1,778,040
								0

⑨年額支払賃料	592,680 円　×　12ヶ月　＝　 7,112,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,112,160 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 640,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,472,066 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,778,040 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,488,246 円　　　　（　 7,432 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２２１１　　　　-26002	1,872 ( 1,872)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [110.0]	1,671	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,796 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２２１１　　　　-26004	1,613 ( 1,613)	100 [100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [110.0]	1,856
c	Ｄ２２１１　　　　-26003	1,324 ( 1,300)	100 [100.0]	[ 98.4] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	1,851

富士河口湖 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,400 円	49,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	284,486 円	7,112,160　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 313,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,700 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	98,200 円	49,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,285,086 円　（　　　　　　 1,472 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,569,570 円（　　　　　 4,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,488,246 円
②総費用	1,285,086 円
③純収益　①－②	5,203,160 円
④建物等に帰属する純収益	3,569,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,633,590 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,589,973 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,821 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,448,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,200 円／㎡）