別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 富士河口湖 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士河口湖 -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.

鑑定評価額 7,650,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡富士河口湖町長浜字平浜１９４０番１ ②地積 　(㎡) 781   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(２種) （その他） 土砂災害警戒区域 (15,30) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と別荘が散 在する住宅地域 北西3m町道 水道 河口湖 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ町道 交通 施設 河口湖駅西方 5.1km 法令 規制 （都）  (15,30) 国立公(２種) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 河口湖畔背後の農地や林地が残る中に農家住宅や別荘が散在する地域である。土砂災害警戒区域に指定されてお り、町の中心部からも遠いため人気は低い。今後当面の間は地価は弱含み傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士河口湖町及び周辺市町村の郊外住宅及び別荘地域一円である。需要者の中心は町内に地縁的関係を有 する個人や首都圏居住の別荘需要者層と認められる。近隣地域は河口湖畔背後の農家住宅や別荘が散見される地域であ るが、富士山を眺望できないほか土砂災害警戒区域に指定されており、昨今の防災意識の高まりに伴い人気は低く、需 要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地のみで８００万円前後で、戸建分譲は少ない地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 富士河口湖町西部の農地等の中に別荘や住宅が散見される地域で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事 例を収集しえた。一方、賃貸市場が未成熟であるため収益価格を求めることはできなかった。近隣地域においては居住 の快適性等が重視され、自用目的の取引が中心で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる ので、前年公示価格からの検討を踏まえ、市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により先行きの不透明感は根強く、 不動産市場は全体的に低調に推移しているが 、利便性の高い一部の住宅地の地価は安定的 に推移している。 湖畔背後の農家住宅のほか別荘が見られる地 域で、品等に劣るため転入者は殆ど見られず 、町の中心市街地からも離れているため宅地 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％