鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士河口湖 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４１９４３０ -39569	南都留郡富士河口湖町		建付地	（　）	台形	北東4m未舗装町道、中間画地		（都）国立公園（普通） (70,200)
b	１２２０６１９４３０ -44445	南都留郡富士河口湖町		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m町道、中間画地		（都）１住居国立公園（普通） (60,200)
c	１２２０７１９４３０ -38749	南都留郡富士河口湖町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m道路、東2m、角地		（都）２低専国立公園（普通） (60,100)
d	１２２０９１９４３０ -35796	南都留郡富士河口湖町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m町道、中間画地		（都）２低専国立公（普通） (60,100)
e	Ｄ２２１１ -26009	南都留郡富士河口湖町		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m町道、中間画地		（都）１住居国立公（普通） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,953	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,745	100 [ 112.7]	45,914	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	47,800
b	(　 ) 45,863	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,725	100 [ 103.0]	44,393		46,200
c	(　 ) 41,851	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	39,699	100 [ 89.6]	44,307		46,100
d	(　 ) 49,963	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	48,885	100 [ 107.1]	45,644		47,500
e	(　 ) 49,923	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	48,797	100 [ 103.0]	47,376		49,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,900 円／㎡]

富士河口湖 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,185,535	694,826	2,490,709	2,362,280	128,429	（　0.9695） 124,512	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,594,000 円　　　　（　 7,450 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士河口湖 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	Ｗ2	196.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	348 ㎡	18.5 m x 19.0 m	前面道路：町道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４９㎡、２ＤＫ。駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	98.00	100.0	98.00	1,294	126,812	2.0	253,624
							1.0	126,812
2～ 2	住宅	98.00	100.0	98.00	1,320	129,360	2.0	258,720
							1.0	129,360
～

～

～

計		196.00	100.0	196.00		256,172		512,344
								256,172

⑨年額支払賃料	256,172 円　×　12ヶ月　＝　 3,074,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,074,064 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 160,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,057,161 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	512,344 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,867 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,172 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 123,507 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,185,535 円　　　　（　 9,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２２１２　　　　-4004	1,312 ( 1,310)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,384	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,378 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ２２１２　　　　-4005	1,084 ( 1,082)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,380
c	Ｂ２２１２　　　　-4006	1,204 ( 1,204)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,375

富士河口湖 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,800 円	29,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	289,626 円	3,218,064　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,400 円	29,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 694,826 円　（　　　　　　 1,997 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,200,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,362,280 円（　　　　　 6,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,185,535 円
②総費用	694,826 円
③純収益　①－②	2,490,709 円
④建物等に帰属する純収益	2,362,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,429 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	124,512 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 358 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,594,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,450 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出
富士河口湖 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士河口湖 -2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　餅田　豊

TEL.

鑑定評価額

16,300,000 円

１㎡当たりの価格

46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南都留郡富士河口湖町船津字沼７３７９番２				②地積　(㎡)	348 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) 国立公(普通) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅を中心に店舗や空地も見られる住宅地域	南東4.4m町道	水道、ガス、下水	河口湖 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．４ｍ町道

交通

施設

河口湖駅南西方

2.0km

法令

規制

（都）
(70,200)
国立公(普通)

⑤地域要因の将
　来予測

富士河口湖町南部の富士山が眺望できる区画整然とした住宅地域である。特に目立った変動要因もなく当分の間
は現状維持と予測する。生活利便性に優る地域で、将来的には地価下落は落ちついていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,630 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士河口湖町を中心に周辺市町村に及ぶ住宅地域である。需要者の中心は町内及びその周辺に勤務先を有
する一次取得者層を中心とする個人で、町外からの転入者も見込まれる。近隣地域は富士山が眺望できる区画整然とし
た住宅地域で、町内でも人気は高いが、小立地区にも区画整然とした大規模住宅地が完成し住宅地需要が分散化傾向に
ある。需要の中心価格帯は土地のみで１，６００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住環境の良好な住宅地で、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、土地価格に見合う賃料水
準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性や利便性が重視される住宅地であり、自用目的
の取引が中心で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、収益価格の信頼性は低い。以上に
より収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士河口湖 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 84.7]

[104.0]
100

46,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により先行きの不透明感は根強く、
不動産市場は全体的に低調に推移しているが
、利便性の高い一部の住宅地の地価は安定的
に推移している。

富士山が眺望できる区画整然とした住宅地域
で、生活利便性に優るため人気が高く、やや
割高感があるものの需要は概ね安定的に推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士河口湖 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６１９４３０ -44445	南都留郡富士河口湖町		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２２０８１９４３０ -41511	南都留郡富士河口湖町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m町道、北6m、二方路		（都）２低専国立公（普通） (70,100)
c	１２２０９１９４３０ -35796	南都留郡富士河口湖町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m町道、中間画地		（都）２低専国立公（普通） (60,100)
d	１２２０６１９２０２ -44352	富士吉田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南6m、角地		（都）２低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,863	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,725	100 [ 103.0]	44,393	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	46,200
b	(　 ) 54,337	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	50,583	100 [ 110.1]	45,943		47,800
c	(　 ) 49,963	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	48,885	100 [ 109.2]	44,766		46,600
d	(　 ) 42,328	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	41,783	100 [ 98.8]	42,290		44,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,900 円／㎡]

富士河口湖 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,156,619	628,376	2,528,243	2,362,280	165,963	（　0.9695） 160,901	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,352,104 円　　　　（　 9,630 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士河口湖 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	Ｗ2	196.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	348 ㎡	18.0 m x 19.0 m	前面道路：町道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２戸・２階２戸、全４戸の木造２階建共同住宅（平均専有面積４９㎡・２ＤＫタイプ）で、駐車場確保のため実効容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	98.00	100.0	98.00	1,296	127,008	2.0	254,016
							1.0	127,008
2～ 2	住宅	98.00	100.0	98.00	1,322	129,556	2.0	259,112
							1.0	129,556
～

～

～

計		196.00	100.0	196.00		256,564		513,128
								256,564

⑨年額支払賃料	256,564 円　×　12ヶ月　＝　 3,078,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,078,768 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 193,366 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,029,402 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	513,128 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,564 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 122,394 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,156,619 円　　　　（　 9,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２２１１　　　　-26008	1,008 ( 1,007)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,256	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,322 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ２２１１　　　　-26010	1,140 ( 1,140)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,424
c	Ａ２２１１　　　　-26007	1,145 ( 1,099)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,461

富士河口湖 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,600 円	29,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	251,376 円	3,222,768　×　　　　 7.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,400 円	29,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 628,376 円　（　　　　　　 1,806 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,200,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,362,280 円（　　　　　 6,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,156,619 円
②総費用	628,376 円
③純収益　①－②	2,528,243 円
④建物等に帰属する純収益	2,362,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	165,963 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	160,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,352,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,630 円／㎡）