別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 山中湖 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山中湖 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　土屋　真人   TEL.

鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１３外 ②地積 　(㎡) 2,214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(３種) （その他） (20,60) 1.5:1 店舗 Ｗ2 ペンション等が立地 する湖畔沿いの路線 商業地域 北西12m国道、北東側道 水道、下水 富士山 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 富士山駅南東方 14.0km 法令 規制 （都）  (20,60) 国立公(３種) ⑤地域要因の将 　来予測 山中湖畔沿いの観光関連施設をメインとする商業地域である。国内観光客数も回復しつつあり、先行き不透明感 があるものの商況は回復基調にあることを反映して地価水準は横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山中湖村を中心とする富士北麓地域一円の商業地域である。需要者の中心は、地場及び県外資本のリゾ ート関連法人等である。山中湖畔沿いの観光商業地域であるが、コロナ禍によりホテル、飲食店を中心に商況はやや低 迷しているが、観光客数は回復しつつあり今後さらなる回復が期待される。引物件の規模等の個別的要因は多種多様で 需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山中湖畔沿いにペンション等が立地する商業地域である。自己利用物件が中心であり、賃貸に基づく収益物件はほとん どなく、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。以上より、現実の市場動向を反映した実証性 のある比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮し、更に代表標準地との十分な比較検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　忍野 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [137.2] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山中湖村においては、過去一年間で人口はほ ぼ横ばい、高齢化率は上昇した。減少してい た観光客数は回復しつつある。 インバウンドも回復しつつあるが。今後はコ ロナ禍の進展状況、国、地公体の政策如何に よるところが大きく、先行き不透明な状況が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％