別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 忍野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忍野 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　土屋　真人   TEL.

鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡忍野村忍草字入角郷山１５０４番１外 ②地積 　(㎡) 972   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗 ＲＣ3 金融機関、店舗等が 混在する役場に近い 商業地域 北7.5m県道、東側道 水道、下水 富士山 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   160 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 富士山駅南東方 7.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業集積度は低いものの、背後地人口は増価傾向である。事業所がメインでコロナ禍の影響は比較的小さいが、 隣接市町村の大型商業施設等に顧客は流出傾向にある。底値感を反映して地価は横這い傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、忍野村を中心に富士北麓エリア一円の商業地域である。需要者の中心は県内外の法人及び地縁性を有す る個人事業主である。集積度は低いが、村内の中心部に位置する等幅広い用途を前提とする需要が期待できる地域であ る。周辺市町村の大型店に顧客は流出しており商況は振るわないが、底年感もあり地価は横這い傾向にある。取引物件 の規模等の個別的要因は多種多様で取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 忍野村市街地を横断する県道沿いに、低層の店舗・事業所等が混在する商業地域である。自己利用の店舗、事業所が中 心で、賃貸に基づく収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未形成であることから収益還元法の適用は断念した。以上よ り、現実の市場動向を反映した実証性のある比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮し、更に周辺標準地との比 較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な製造メーカーの本社が存し、村の人 口は増加傾向にある。村内の商況は低迷して いるものの、底値感から地価は横這い傾向に ある。 特別な変動要因はない。村内中心部に位置し 、背後地人口は年々増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％