別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 西桂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西桂 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小泉　吉廣   TEL.

鑑定評価額 9,580,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡西桂町倉見字東海戸道下４１番１外 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ1 在来の一般住宅を中 心とする住宅地域 南4.5m町道 水道、下水 三つ峠 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 三つ峠駅東方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西桂町内の在来の一般住宅地域であるが、街路に曲折、勾配が多く利便性は劣る。需要は地縁・血縁のある者に 限定され、市場性に乏しい。当分の間、地価水準は下落傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西桂町及び隣接する都留市、富士吉田市の住宅地域。需要の中心は西桂町及び周辺市に職場をもつ勤労者 層であると認められる。町外からの転入者はあまり見られない。近隣地域は旧来からの住宅地域であり、開発等もあま り見られず、地縁を有する者以外の選好の見られない地域である。従って、需要は弱い。土地の取引については、取引 される物件の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来の一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、生活利便性が今一つであることから、アパート立地はほとんど見ら れない。したがって、賃貸市場が未成熟であるので、収益価格は求めなかった。近隣地域内では自己使用目的の取引が 圧倒的であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との価格の均衡にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都留 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [154.4] [102.9] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影 響が緩和される中で、緩やかに持ち直してい る。 本件地域の近接して、県道バイパスが一部開 通しているが、現在のところ目立った変化は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％