別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 山梨昭和 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨昭和 9-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志   TEL.

鑑定評価額 2,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中巨摩郡昭和町築地新田字新居巻１５番１外 ②地積 　(㎡) 162,713   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 2:1 工場、倉庫兼事務所 大工場、中小工場が 区画整然と建ち並ぶ 工業団地 南10.6m町道、三方路 水道、ガス 常永 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 500.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　   150,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．６ｍ町道　三 方路 交通 施設 常永駅北西方 2.3km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業用地需要は、中部横断自動車道の供用開始により増加傾向で、県内工業用地の不足状況と相まって地価の上 昇傾向は今後も続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は全国の工業地である。中心となる需要者は製造業を中心に工場地・流通業務用地等を求める法人である。 全国的に工業地に対する需要は回復傾向にあり、特に山梨県内は地価水準が低く、中部横断自動車道の開通でアクセス が好転したことから需要は旺盛である。供給できる工業用地は不足しており、需給状況を反映して立地条件が良い工業 地の地価は上昇傾向にあり、近隣地域も同様の傾向が続くと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格のみの採用となったが、採用した取引事例の信頼性は高く、不動産市場を反映した価格である。工業用地に対 する需要は、物流関連のほかサプライチェーンの見直しに伴う国内生産拠点の整備が製造業の一部ではみられ、増加傾 向にある。比準価格はこのような地域的特性を反映した価格で信頼性が高いことから、比準価格を採用し、単価と総額 との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流需要のほか製造業の需要も増加しており 、工業用地の供給は不足しており、需給ギャ ップがみられ、地価は上昇している。 規模が大きい画地は需要層が限定されるが、 周辺市街地の地価水準は上昇し、中部横断自 動車道の開通で需要が増大し地価は上昇傾向 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％