別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 山梨富士川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨富士川 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　本澤　英史   TEL.

鑑定評価額 5,420,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南巨摩郡富士川町鰍沢字中田１２５６番７ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする国道に近い 住宅地域 南4m町道 水道、下水 鰍沢口 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 鰍沢口駅西方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧鰍沢町内の中心部に位置する戸建住宅地域で、学校施設にも比較的近いエリアであるが、需要は旧増穂町に比 較してやや低調である。格別の地域変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧鰍沢町を中心とする富士川町のほか隣接市町に及ぶ住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁的、血 縁的関係を有する個人で、町外からの転入者は少ない。町合併後は旧増穂町内において商業施設の新設や宅地開発が行 われており、町内における需要は偏重傾向にあり、旧鰍沢町内の宅地取引はやや低調である。取引の中心となる価格帯 は、土地は６００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧鰍沢町内の既存の住宅地域である。対象標準地周辺は旧来からの既成住宅地域で共同住宅等は殆ど見られず賃貸需要 は見込めないため収益価格は求めなかった。比準価格は、実際の市場で成立した取引価格を基礎とする信頼性の高い価 格であると認められるため比準価格を採用し、代表標準地との検討を行い、周辺公示地・基準地とのバランスや昨今の 不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨富士川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [124.0] [105.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向で土地需要が低調な上、新型コ ロナウイルス感染症の影響で新規宅地需要は 先細りで地価は弱含んでいる。 旧鰍沢町の中心市街地に位置するが、地縁的 選好性が強い在来の住宅地域の人気は低く、 地価は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％