別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 身延 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   身延 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　齋藤　渡   TEL.

鑑定評価額 2,950,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南巨摩郡身延町下山字番匠小路２４３５番２ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 東4m町道 水道 波高島 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 波高島駅南西方 2.8km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 在来の農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状を 維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は依然として弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、身延町を中心に広く峡南地域及びその周一円に展開する住宅地域である。需要者の中心は地元在住者で あり、世帯分離や買い替えのほか、縁故関係の取得等が散見されるが、転入者は殆ど見られない。標準地周辺は農家住 宅を中心に一般住宅が見られる在来の住宅地域で、過疎化や高齢化が進んでおり、地価水準は弱含みで推移している。 取引が極めて少なく、取引される規模や価格帯もばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸物件は見られず賃貸需要は脆弱な為、収益還元法は適 用できなかった。以上より、本件では現実の需給関係を反映し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し 、周辺の公示地や基準地とのバランスや前年公示地価格からの推移を考量して、更に売買希望価格の動向や売買物件の 出回り状況、並びに成約期間の推移等を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 持ち直しつつあるが、コロナ禍による不透明 感は続いている。町内の人口や世帯数は減少 基調で、高齢化率は上昇しており、少子高齢 化が顕著である。 農家住宅を中心とする既存の集落であり、不 動産取引は殆ど見られず、人口減少と相俟っ て、地価の下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％