鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山梨中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｄ２２０４ -32113	中央市		建付地	（　）	台形	西7m県道、南4m、角地		１住居 (60,200)
b	Ｄ２２０６ -22008	中央市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
c	１２２０７１９２０１ -38453	甲府市		更地	（　）	ほぼ台形	北西12.5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１２２０２１９２０１ -39429	甲府市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m県道、南西16m、角地		１住居 (70,200)
e	１２２１０１９３８４ -34162	中巨摩郡昭和町		更地	（　）	不整形	南東8.2m県道、北東4.1m、角地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,176	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	34,611	100 [ 61.8]	56,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,000
b	(　 ) 52,065	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,805	100 [ 90.2]	57,433		57,400
c	(　 ) 41,376	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,252	100 [ 70.0]	58,931		58,900
d	(　 ) 56,990	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	56,819	100 [ 95.0]	59,809		59,800
e	(　 ) 34,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	48,314	100 [ 85.5]	56,508		56,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,700 円／㎡]

山梨中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,014,972	2,069,063	4,945,909	3,991,230	954,679	（　0.9733） 929,189	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,963,041 円　　　　（　 31,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	176.00	Ｓ2	352.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居地区計画等	50 ％	200 ％	150 ％	605 ㎡	30.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しの低層店舗兼事務所で、平均専有面積は８８㎡であり、敷地内に駐車場を確保した想定である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるので。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	176.00	100.0	176.00	2,050	360,800	3.0	1,082,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	176.00	100.0	176.00	1,715	301,840	3.0	905,520
							0.0	0
～

～

～

計		352.00	100.0	352.00		662,640		1,987,920
								0

⑨年額支払賃料	662,640 円　×　12ヶ月　＝　 7,951,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,951,680 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 954,202 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,997,478 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,987,920 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,494 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,014,972 円　　　　（　 11,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２２１１　　　　-24516	2,362 ( 2,265)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,013	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,055 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２２１１　　　　-13003	2,714 ( 2,711)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,144
c	Ｂ２２１１　　　　-31004	1,595 ( 1,593)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,006

山梨中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	274,500 円	54,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,009,863 円	7,951,680　×　　　　 12.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 384,300 円	54,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	109,800 円	54,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,900 円	54,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,069,063 円　（　　　　　　 3,420 円／㎡）　　（経費率　　 29.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,900,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,991,230 円（　　　　　 6,597 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,014,972 円
②総費用	2,069,063 円
③純収益　①－②	4,945,909 円
④建物等に帰属する純収益	3,991,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	954,679 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	929,189 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,536 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,963,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
山梨中央 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山梨中央 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　薬袋　英津子

TEL.

鑑定評価額

34,400,000 円

１㎡当たりの価格

56,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央市若宮３２番５				②地積　(㎡)	605 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）地区計画等 (50,150)
	1.5:1	店舗兼住宅Ｓ2	中小規模の小売店舗等が見られる路線商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	常永 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 40 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

常永駅南東方

1.5km

法令

規制

２住居
(50,150)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大規模小売店舗等に近接し、繁華性・商況は概ね良好である。格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持する
ものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央市を中心に周辺市町一円の商業地域である。需要者の中心は地元の法人及び個人事業者である。大規
模小売店舗等に近接し、広域的な商圏を確保している。店舗の種類も様々で、周辺住宅地域の人気も高く取引も堅調で
あることから、一定の繁華性を維持している。このため、潜在的な需要は高いものと推定される。需要者の投資規模等
により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中央市内における関係位置の良い商業地であるが、テナント向け賃貸市場はやや未成熟のため収益価格は低位に試算さ
れた。一方、比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上より、本件で
は同一需給圏内において、信頼性の高い商業地の取引事例を収集し得た事から、現実の需給関係を反映した比準価格を
重視し、収益価格を関連付け、更には代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲斐 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 91.0]

[100.0]
100

56,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市場動向は消費購買力を求め郊外型大規模小
売店舗への選択と集中になり、核店舗を有し
ない旧来からの地域との明暗が顕在化してい
る。

大規模小売店舗等に近接することから、市内
における立地の優位性は確保している。背後
住宅地の人気も高く、商況は安定的に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

山梨中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８１９２１４ -41098	中央市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m県道、北4m、東6m、三方路		１住居 (60,200)
b	１２２０６１９２０１ -43695	甲府市		建付地	（　）	不整形	東20m国道、南3m、角地		商業 (90,400)
c	Ｄ２２０６ -22008	中央市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
d	１２２０２１９２０１ -39325	甲府市		建付地	（　）	不整形	西12m市道、南6.3m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,423	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	43,375	100 [ 81.0]	53,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,500
b	(　 ) 46,999	100 [ 80.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	57,992	100 [ 100.0]	57,992		58,000
c	(　 ) 52,065	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,805	100 [ 85.5]	60,591		60,600
d	(　 ) 47,880	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	51,844	100 [ 90.3]	57,413		57,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	その他	％／月 -0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,700 円／㎡]

山梨中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,098,817	2,143,460	4,955,357	4,020,310	935,047	（　0.9733） 910,081	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,573,082 円　　　　（　 30,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	176.00	Ｓ2	352.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居地区計画等	50 ％	200 ％	150 ％	605 ㎡	30.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しの低層店舗事務所で、平均専有面積は８８㎡。駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるので。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	176.00	100.0	176.00	2,110	371,360	3.0	1,114,080
							0.0	0
2～ 2	事務所	176.00	100.0	176.00	1,700	299,200	3.0	897,600
							0.0	0
～

～

～

計		352.00	100.0	352.00		670,560		2,011,680
								0

⑨年額支払賃料	670,560 円　×　12ヶ月　＝　 8,046,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,046,720 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 965,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,081,114 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,011,680 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,098,817 円　　　　（　 11,734 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２２１１　　　　-25035	1,669 ( 1,667)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,187	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,115 円/㎡　月額支払賃料（　 2,110 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２２１１　　　　-31004	1,595 ( 1,593)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,961
c	Ｂ２２１１　　　　-31010	2,270 ( 2,267)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,243

山梨中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	276,500 円	55,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,078,260 円	8,046,720　×　　　　 13.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 387,100 円	55,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	110,600 円	55,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,300 円	55,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,143,460 円　（　　　　　　 3,543 円／㎡）　　（経費率　　 30.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,300,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,020,310 円（　　　　　 6,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,098,817 円
②総費用	2,143,460 円
③純収益　①－②	4,955,357 円
④建物等に帰属する純収益	4,020,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	935,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	910,081 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,573,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,700 円／㎡）