別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 山梨中央 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨中央 -6 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子   TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中央市今福新田字川東４８９番外 ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に、 一般住宅も見られる 住宅地域 東3.7m市道 水道 東花輪 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 東花輪駅南西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域で、地縁的選考性が認められる。格別な変動要因はなく、当 分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央市及び隣接市町一円の住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁血縁関係がある個人であり、 圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内の農家住宅地域で、周囲には畑が多く残る旧来からの地域である。穏や かな地域特性を有し、地域的選好性も認められるため土地取引は脆弱である。取引される背景や価格帯はまちまちであ り、市場の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域で、アパート等の収益物件は見られず賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算 できなかった。比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上より、自用 目的で快適性を指標とした取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、本件で は代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [116.4] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昭和町と隣接した地域では利便性の面から優 位にあるため、小規模開発を中心に住宅地に 対する需要は比較的堅調である。 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住 宅地域である。市場はやや閉鎖的で、需給共 に低調で、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％