別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 山梨中央 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨中央 -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　齋藤　渡   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中央市西新居字河原１番５８外 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 常永 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 常永駅東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持 してゆくものと予測する。尚、地価水準は若干上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧玉穂町を中心に中央市及びその周辺一円に展開する住宅地域である。需要者の中心は、市内及 びその周辺を通勤圏とする３０代から４０代の住宅一次取得者層であり、転入者も比較的多く見られる。標準地周辺は 、国母工業団地西側背後に展開する熟成した住宅地域であり、住宅地需要は底堅く、需給関係は比較的安定して推移し ている。土地は７００～８００万円程度、新築の戸建物件は２，３００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域で、標準地の画地規模に鑑みると経済合理的な賃貸住宅を想定することは困難であり、収益 還元法は適用出来なかった。取引形態は自用目的が支配的で、需要者の多くは周辺類似不動産の取引相場に着目して意 思決定を行うものと考えられ、現実の需給関係を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある 取引事例により求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨昭和 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [121.0] [101.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般に持ち直しつつあるが、コロナ禍による 不透明感は続いている。市内の人口は概ね横 這いで、老年人口は増加しているが、高齢化 率は比較的低い。 国母工業団地の西側背後に展開する区画整然 とした住宅地域であり、住宅用地の需要は底 堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％