別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
甲州 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲州 -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士 小川 和彦   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  1㎡当たりの価格 19,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
甲州市勝沼町等々力字東畑1401番5外
②地積
 (㎡)
598  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
国道背後の農家住宅
を中心とする住宅地
南西4m市道 水道、下水 勝沼ぶどう郷

4.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西   150 m、南    50 m、北   150 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

4m市道 交通

施設
勝沼ぶどう郷駅西方

4.0km
法令

規制
(都) 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
農家住宅を中心とする住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。地価水準は下
落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            19,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね甲州市を含む峡東圏一円の住宅地域である。需要者の中心は、新規取得または市内での買い
替えの個人で、地縁的選考性が認められる。目立った宅地供給はなく、ほぼ熟成した住宅地域であるが、農家住宅中心
の地域であることから、需給者の選別外の地域となっており、分譲地はほとんど見られない。画地規模は600㎡程度
で、土地で1,000万円以下が需要の中心となっているものと推定される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、農家住宅中心の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。居住の便益
性及び快適性を重視する住宅地域であり、地価水準は、代替・競争関係にある自己使用目的の戸建住宅地の価格水準を
指標として形成されているので、代表標準地との検討をも踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評
価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 笛吹 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,000 円/㎡
[ 98.4]
100
100
[100.0]
100
[ 96.9]
[100.0]
100
19,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           19,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
峡東圏の中心的な市であるが、需要者の選別
外の圏域となっており、この傾向は当分の間
続くものと予測される。


地縁的選考性の認められる農家住宅中心の住
宅地域で、地価は下落傾向である。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近      0.0
環境        -5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 甲州 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12107
19213
-41193
甲州市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南4.5m市道、
東3m、北2.3m、
南西2.2m、
三方路


(都) 

(70,200)
b 12204
19213
-39179
甲州市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.2m市道、
中間画地




(都) 

(70,200)
c 12206
19213
-43545
甲州市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地




(都) 

(70,200)
d 12206
19213
-43680
甲州市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北6m市道、
南東6m、角地




(都) 

(70,200)
e 12209
19213
-35406
甲州市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東2.5m農道、
中間画地




(都) 

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
15,597  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.8]

15,823 
100
[  81.6]

19,391 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

19,400 
b (            
15,513  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

15,358 
100
[  80.0]

19,198 

19,200 
c (            
22,968  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

25,163 
100
[ 128.1]

19,643 

19,600 
d (            
21,709  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

21,092 
100
[ 110.3]

19,122 

19,100 
e (            
15,287  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[  91.0]

16,648 
100
[  86.7]

19,202 

19,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      -3.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     +22.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -15.0 交通・接近    0.0 環境      +2.0
画地      -9.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      19,300 円/㎡]  



甲州 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の農家住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
甲州 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲州 -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士 小野 淳一   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  1㎡当たりの価格 19,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
甲州市勝沼町等々力字東畑1401番5外
②地積
 (㎡)
598  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,200)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
国道背後の農家住宅
を中心とする住宅地
南西4m市道 水道、下水 勝沼ぶどう郷

4.0km
(2)



①範囲 東   100 m、西   150 m、南    50 m、北   150 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

4m市道 交通

施設
勝沼ぶどう郷駅西方

4.0km
法令

規制
(都) 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
農家住宅を中心とする既成の住宅地域で、特に目立った変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する。地
縁的選好性が強く、需要者が限定されるため地価水準の下落が継続している。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            19,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、甲州市内を中心に隣接市を含む圏域にある住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性・
血縁性を有する個人需要者を中心とし、圏外からの転入者は少ない。在来の農家住宅等が多い閉鎖的な地域である上に
画地規模が大きく総額も嵩むため需給関係は弱含みで推移している。勝沼地区の農家住宅地域は取引件数が少ないため
、中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、農家住宅等を中心とする既成住宅地域である。周辺には収益物件は見受けられず、賃貸市場が成立してい
ないため収益価格の試算は断念した。一方、近隣地域は、画地規模の大きな農家住宅地域で地縁的選好性の強い状況に
あるが、比準価格はこうした状況を反映した実証的な価格である。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格をも
って鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 笛吹 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,000 円/㎡
[ 98.4]
100
100
[100.0]
100
[ 96.9]
[100.0]
100
19,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           19,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
峡東地域の中核的な市であったが、過疎化・
高齢化の影響により、一部の利便性の良い地
域を除き、不動産市場は低迷している。


圏外からの転入者の少ない農家住宅地域であ
る上に、過疎化・高齢化の影響を受け、住宅
地域としての競争力は低下傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近      0.0
環境        -5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 甲州 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A2211

-25006
甲州市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.5m市道、
西3m、角地




(都) 

(70,200)
b 12111
19213
-43977
甲州市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5m市道、
北西3.5m、
角地



(都) 

(70,200)
c 12109
19213
-39623
甲州市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地




(都) 

(70,200)
d 12205
19213
-36342
甲州市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東2.4m農道
、北東0.9m、
角地



(都) 

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
26,629  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

26,023 
100
[ 132.6]

19,625 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

19,600 
b (            
20,000  
100
[ 100.0]
[  97.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

19,580 
100
[ 102.0]

19,196 

19,200 
c (            
24,961  
100
[ 100.0]
[  97.6]
100
100
[  79.0]
100
[ 100.0]

30,838 
100
[ 151.9]

20,302 

20,300 
d (            
23,295  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

23,109 
100
[ 121.5]

19,020 

19,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +30.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +55.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +24.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      19,300 円/㎡]  



甲州 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
在来の農家住宅を中心とする住宅地域で、賃貸市場が形成されていないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ