別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 甲州 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲州 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小川　和彦   TEL.

鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲州市塩山下於曽字天神原１２６番３ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,192) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な既成住宅地 域 西4.8m市道 水道、下水 塩山 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 塩山駅南方 620m 法令 規制 （都） １中専 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。地価水準は下 落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね甲州市を含む峡東圏一円の住宅地域である。需要者の中心は、新規取得または市内での買い 替えの個人で、多少地縁的選考性が認められる。目立った宅地供給はなく、ほぼ熟成した住宅地域であるが、街路条件 が悪いことから、需給者の選別外の地域となっており、分譲地はほとんど見られない。画地規模は２００㎡程度で、土 地で７００万円以下が需要の中心となっているものと推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。居住の便益 性及び快適性を重視する住宅地域であり、地価水準は、代替・競争関係にある自己使用目的の戸建住宅地の価格水準を 指標として形成されているので、市場性を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 峡東圏の中心的な市であるが、需要者の選別 外の圏域となっており、この傾向は当分の間 続くものと予測される。 街路条件が劣る住宅地域で、需要者の選別外 となっており、このため地価は下落傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％